無道路地とは？該当するケースと相続の際の評価額の計算方法について解説

相続により土地を取得した際、その土地が道路に接していない「無道路地」であることが判明するケースがあります。
無道路地は建物の建築や利用が制限されるため、通常の土地よりも大幅に評価額が減額される特殊な土地です。
そこで、無道路地とはなにか、無道路地に該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で相続した土地が無道路地だったという方は、ぜひ参考になさってください。

相続した土地が評価される前に知っておきたい「無道路地」とは？

無道路地とは、建築基準法上の道路に接していない土地のことを指します。
相続により取得した土地が無道路地であることが判明するケースは珍しくなく、無道路地の評価は通常の土地評価とは異なる特殊な方法でおこなわれます。
ここでは、無道路地の定義や背景と問題点について見ていきましょう。

建築基準法による接道義務と無道路地の定義

建築基準法では、都市計画区域内において建物を建築する際に、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが原則として求められています。
この条件を満たさない土地は無道路地として扱われ、建物の新築や再建築が原則として認められません。
相続した土地がこの条件を満たしていない場合、一般的な宅地と比較して利用価値が大幅に制限される特殊な土地として扱われることになるため注意が必要です。
建築基準法上の道路には、国道や県道などの公道のほか、私道であっても一定の基準を満たした道路が含まれます。
相続財産調査において、これらの道路に接していない土地が発見された場合は、建築制限が課せられた無道路地として認識する必要があります。

相続における無道路地発生の背景と問題点

無道路地は「袋地」とも呼ばれ、周囲をほかの土地に囲まれているため、公道へのアクセスが困難な土地です。
無道路地が発生する背景には、過去の相続や土地の分筆過程で無道路地が生まれてしまったことが原因として挙げられます。
とくに、先代の相続時に複数の相続人間で土地を分割した際に、適切な接道処理がなされないまま分筆がおこなわれた結果として発生することが多くあります。
また、都市の過密化なども影響していると考えられるでしょう。
このような無道路地を相続により取得した場合の最大の問題は、建築制限により有効活用ができず、相続人にとっても利用価値の低い不動産となってしまうことです。

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評価が低いとされる無道路地に該当するケース

続いて、無道路地に該当する具体的なケースを解説します。
適切な評価をおこなうためにも、土地の状況を正確に把握しておくことが大切です。

ケース①建築基準法上の道路に接していない土地

もっとも典型的なケースは、建築基準法第42条に規定される道路（幅員4m以上の公道、私道など）にまったく接していない土地です。
このような土地は建築確認申請が通らず、建物の建築が困難となります。
相続により取得した土地がこのような状況にある場合、無道路地として評価されることになります。
隣接する土地を経由して道路にアクセスできる通路がある場合でも、その通路が法的に安定した通行権を有していなければ、やはり無道路地として扱われるでしょう。

ケース➁接道部分が不十分な土地

道路に接してはいるものの、接道部分が2m未満の土地も無道路地として扱われます。
これは、建築基準法では、敷地が道路に2m以上接していることが建築の条件となっているためです。
たとえば、間口が1.5mしかない土地や、旗竿地（はたざおち）の竿部分が2m未満の土地などがこれに該当します。

ケース③通路はあるが建築基準法上の道路でない場合

土地から公道までの通路があっても、その通路が建築基準法上の道路として認定されていない場合は無道路地となります。
農道や単なる通路、幅員4m未満の私道では建築基準法の要件を満たさないため、無道路地としての評価が適用されるのです。
また、通路が存在していても、その通路に対する通行権が不安定な場合（口約束による通行許可など）も、無道路地として評価されることがあります。
通行権の安定性は、相続税評価において重要な判断要素となるといえるでしょう。

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無道路地の相続税評価額の計算方法

相続した土地が「無道路地」だった場合、相続税の評価は通常の宅地より大幅に低くなります。
理由は、道路に接していない土地は建物を建てられず、利用や売却の自由度が著しく制限されるためです。
では、具体的にどのように評価額が計算されるのでしょうか。
ここでは、無道路地の相続税評価額の計算方法を解説します。

計算の基本式

無道路地の評価額は、次の算式で求められます。
路線価×奥行価格補正率×地積×無道路地補正率
これは国税庁の「財産評価基本通達」に基づいた方法で、通常の宅地評価にさらに補正を掛ける形となります。
評価の流れや使う数値は決まっているため、相続前にどの数値を調べておく必要があるか理解しておくことが大切です。

路線価と奥行価格補正率

まず基準となるのは「路線価」です。
無道路地であっても、最寄りの道路に面する宅地の路線価を用います。
路線価とは、その道路に接した標準的な宅地1㎡あたりの価格で、国税庁の路線価図で毎年公表されています。
相続を見据えるなら、該当エリアの路線価を事前に調べておくと良いでしょう。
そして、次に「奥行価格補正率」の適用です。
土地の奥行きが極端に長かったり短かったりすると、使い勝手が悪く評価額が下がるため補正率を乗じる必要があります。
たとえば細長い土地や奥まった土地であれば補正率は0.9や0.8などとなり、評価額が減少します。
ここまでの計算で、もしその土地が普通に道路に接していれば評価額を求めることが可能です。

無道路地補正率の適用

無道路地は道路に接していないため、さらに「無道路地補正率」をかけて評価額を下げる必要があります。
補正率は30％～50％程度が一般的で、土地の状況によって変わります。
たとえば、他人の土地を通らなければ利用できない場合など、通路を確保できるかどうかによって大きく変わってくるでしょう。
この補正率は現地の状況次第で変動するため、相続前に土地の立地や利用状況を把握しておきましょう。

計算例

最後に、具体例で見てみましょう。

• ●路線価：20万円／㎡
• ●奥行価格補正率：0.9
• ●地積：100㎡
• ●無道路地補正率：0.5

この場合の計算式は以下のとおりです。
20万円×0.9×100㎡×0.5 ＝ 900万円
もしこの土地が道路に面していれば1,800万円の評価額になりますが、無道路地のため900万円まで下がります。
このように、補正率の有無で評価額が大きく変わる点が特徴です。
なお、無道路地のような土地は相続税評価額の計算が複雑になることから、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

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まとめ

無道路地の相続税評価は、土地の特殊性を反映した大幅な減額措置によりおこなわれます。
評価額の算定には、道路からの距離、通路の状況、将来的な利用可能性など多くの要因を総合的に判断する必要があります。
相続した土地が無道路地に該当する場合は、専門家に相談し、適切な評価額での申告をおこなうことが重要です。
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