不動産の贈与税とは？親子間でもかかるケースや非課税にするポイント

不動産をはじめとする財産を親から子どもへ継承する方法は、相続と贈与の2つがあります。
贈与なら生前のうちに実行できるため、親や子どもの意向どおりに財産を継承できるでしょう。
ただし、そのあとにかかる贈与税に注意が必要です。
今回は贈与税とはなにか、親子間でかかるケースや非課税するためのポイントについて解説します。
一宮市や名古屋市、西尾張で親子間による不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

親子間の不動産売却で発生する可能性のある贈与税とは？

まずは、親子間の不動産売却による、贈与税とはなにか、課税方法とともに解説します。

贈与税とはどのような税金？

贈与税とは、個人間での財産の贈与で発生する、国税の一つです。
財産を渡した側ではなく、受け取った側に課税されます。
ここでいう個人間とは、他人同士だけでなく、親子間も含まれます。
不動産の名義を親から子に変更することも、贈与に該当するため、状況によっては税金がかかるでしょう。
贈与税には、相続税を回避することを防止する目的もあります。
相続が発生した場合、亡くなった方が所有していた不動産は、法定相続人が取得するのが一般的です。
財産の種類や量によっては、高額な相続税を支払うことになります。
そのため、生前に贈与すれば、いざ相続が発生しても継承する財産はありません。
そのような事態を防ぐために、生前贈与には、税金が課されることになっています。

課税方法1：暦年課税

課税方法の一つとしてまず挙げられるのが、暦年課税です。
暦年課税とは、1年間に受けた財産の合計額によって税額が決定する方法となります。
贈与税には基礎控除額が設けられており、その金額は110万円です。
つまり、親子間で1年間に受贈した財産の合計額が、110万円以下であれば非課税となります。
110万円をマイナスし、控除できなかった部分に対して贈与税がかかる仕組みです。
また、暦年課税ではあらかじめ決まった税率をかけて、贈与税額を算出します。
税率は10～55％まである累進税率となっており、贈与額の金額が大きいほど税率は高くなります。

課税方法2：相続税精算課税

課税方法の種類として、相続税精算課税も挙げられます。
相続税精算課税制度とは、親子間で贈与した財産の資産価値が、2,500万円までであれば贈与税が非課税になる制度です。
2,500万円を超えた部分に対しては、一律20％の税率をかけて、税額を計算します。
不動産は資産価値が高くなりやすい財産のため、納税の負担を回避できるでしょう。
ただし、相続が発生したとき、贈与を受けた財産を含めて相続税を計算しなければなりません。
相続時精算課税制度は、必ずしも節税につながらない制度ではないということです。
また、利用できるのは贈与者（財産を渡す方）が60歳以上の父母や祖母、受贈者（財産を受け取る方）が18歳以上の子どもや孫となります。
親子間で不動産売却を検討している場合は、どちらが適しているのかを考えることが大切です。

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親子間の不動産売却で贈与税がかかるケース

続いて、親子間の不動産売却で、贈与税がかかるケースについて解説します。

不動産の価値が110万円以上ある場合

かかるケースとしてまず挙げられるのが、不動産の価値が110万円以上ある場合です。
先述のとおり、贈与税には110万円の基礎控除額が設けられています。
そのため、110万円を超えなければ課税されません。
ここでいう110万円は、財産を受け取る側をもとに計算します。
1人の子どもが、父と祖父からそれぞれ110万円受け取った場合は、220万円に対して課税されるということです。

土地や建物の名義変更をしたとき

土地や建物の名義変更をしたときも、贈与税がかかるケースの一例です。
たとえば母が所有していた土地を、子どもの名義に変更した場合、無償で所有権が移転することになります。
贈与とみなされるため、子どもに納税義務が生じます。

子どもが親に資産価値の高い財産購入してもらった場合

贈与税がかかるケースとして、子どもが親に、資産価値の高い財産を購入してもらった場合も挙げられます。
不動産はもちろん、自動車や一人暮らし用のワンルームマンションなども同様です。
名義を子どもにしたとしても、親子間の贈与としてみなされます。
ただし、購入金額が110万円以下であれば税金はかかりません。

土地や建物を相場より安く譲り受けた場合

不動産を相場より安く譲り受けた場合も、税金がかかるケースの一つです。
親子間における不動産売却では、価格や契約条件を自由に決めることができます。
そのため「相場より安くしよう！」とお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、相場より著しく安い金額で譲り受けてしまうと、相場との差額に対して贈与税がかかります。
時価の80％以上であれば問題ないとされているものの、「著しい」の定義は定められていません。
贈与とみなされないためにも、価格設定は慎重におこなうべきといえます。

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親子間の不動産売却で贈与税を非課税にするためのポイント

最後に、親子間の不動産売却で、贈与税を非課税にするためのポイントについて解説します。

相続税精算課税制度を選択する

非課税にするポイントとしてまず挙げられるのが、相続税精算課税制度を利用することです。
先述のとおり、贈与税の課税方法には、暦年課税と相続税精算課税があります。
相続時精算課税制度は、2,500万円までの贈与であれば、特別控除として差し引くことが可能です。
2,500万円を超えた部分には、一律で20％の税率で、税金が計算されます。
非課税枠がとても大きいため、一時的な税負担を軽減するためには有効的です。
なお、相続時精算課税制度を利用する場合は、課税の有無に関わらず申告が必要となります。

教育資金の一括贈与制度を利用する

教育資金の一括贈与とは、親や祖父母から、子どもや孫への教育資金を非課税で贈与できる制度です。
子どもや孫1人につき、1,500万円までが非課税となります。
ただし、対象となるのは、30歳未満の子どもや孫です。
塾や習い事など、学校以外の教育資金については、500万円までが非課税となります。

住宅取得資金の非課税特例を利用する

住宅取得資金の非課税特例とは、マイホームを購入する子どもや孫に対して、金銭的な援助をするときに利用できます。
最大1,000万円が非課税となるので、安心して資金援助することが可能です。
ただし、マイホームの購入時期や住宅の性能、そのときの消費税率などによって非課税枠は異なります。
住宅の性能とは、省エネルギー住宅やバリアフリー設計、耐震性能などのことです。

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まとめ

贈与税とは、個人間での財産の贈与で発生する税金で、親子間での不動産売却も対象となります。
不動産の価値が110万円以上ある場合や財産の名義変更、相場より著しく安い価格で取引すると贈与税がかかる可能性が高いため注意が必要です。
相続税精算課税制度や教育資金の一括贈与制度、一括贈与の非課税枠を利用すると、税金の負担を抑えることができます。
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