相続後の不動産売却での注意点とは？名義・売却期限・媒介契約の選び方を解説

相続した不動産を売却する際は、通常にはない注意点がいくつかあります。
とくに売却するタイミングによっては、特例などが受けられない可能性があるため注意が必要です。
そこで、相続した不動産売却時の「名義」「売却期限」「媒介契約の選び方」のそれぞれの注意点について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で相続した不動産を売却予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続後の不動産売却での注意点：名義について

相続した不動産を売却する際は、不動産の名義について注意しなければなりません。
ここでは「名義」に関わる注意点を解説します。

相続後は不動産の名義変更をおこなう

相続した不動産を売却したい場合、被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却することはできません。
不動産売却できるのは、不動産の名義人のみです。
そのため、被相続人から相続人へ名義変更する必要があります。
この手続きのことを「相続登記」と呼び、法務局を通じて登録しなければなりません。
現在、相続登記は義務ではありませんが、不動産を売却したり賃貸物件として活用したりする際には、相続登記する必要があります。
なお、相続登記は手続きが複雑かつ専門的知識を有することから、司法書士へ依頼するのが一般的です。
また、相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されることが決まっています。
そのため、すぐに不動産を売却などしない場合でも、相続後には相続登記をおこなっておくようにしましょう。

共有分割はできるだけ避ける

相続した不動産を分割する方法には、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つの種類があります。
それぞれの分割方法と特徴は以下のとおりです。

• ●現物分割：現物のまま相続人で分ける方法
• ●換価分割：不動産売却で得た現金を分割する方法
• ●代償分割：不動産を相続した相続人がほかの相続人に代償金を支払うことで調整する方法
• ●共有分割：法定相続割合で共有する分割方法

このうち、注意しなければならないのは、共有分割です。
共有分割は、一見すると公平に分割できているように思えますが、実際は多くのデメリットがあります。
共有状態のまま放っておくと、二次相続、三次相続となり、雪だるま式に共有者が増える可能性があるからです。
そうなれば、将来的に不動産売却しにくくなるリスクが生じます。
なぜなら、不動産売却時には共有者全員の同意が必要になるためです。
しかし、雪だるま式に共有者が増えていると、共有者を把握しきれないため、不動産を売却したくてもできない可能性があります。
このような状態にならないためには、不動産がある場合はできるだけ共有分割を避けるようにしましょう。

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相続後の不動産売却での注意点：売却期限について

相続後に不動産売却する際は、売却期限についても注意しなければなりません。
売却期限を過ぎてしまうと、特例が適用されなくなってしまうからです。
ここでは、売却期限と特例について解説します。

不動産の売却期限は3年以内が目安

相続した不動産を売却する際は、3年以内を目安に売却を考えることをおすすめします。
理由は、相続不動産で利用できる特例の期限が、3年とされているためです。
特例1：取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続開始のあった日の翌日から、相続時の申告期限の翌日以降3年を経過する日までの売却が適用期限です。
この制度は、納めた相続税を譲渡所得（売却益）を計算する際に必要な「取得費」に計上できるため、住民税や所得税の負担を減らすことができます。
ただし、この特例を受けるためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• ●相続や遺贈により財産を取得していること
• ●取得した際に相続税が課税されていること
• ●相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

この特例は、相続税が課税されているかどうかがポイントになります。
特例2：相続空き家の3,000万円の特別控除
相続空き家の3,000万円の特別控除は、相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が適用期限となっています。
この特例は、譲渡所得（売却益）から最大で3,000万円控除される制度で、所得税や住民税の節税対策になります。
利用するには以下の要件を満たさなければなりません。

• ●相続開始の直前に被相続人の居住用として使われていた
• ●昭和56年5月31日以前に建てられていること
• ●区分所有分建築物（マンションなど）以外の家屋である
• ●相続開始直前に被相続人以外住んでいないことなど

この特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築されていることが条件となっているため、それ以後の建物は利用できないため注意しましょう。
適用条件などの詳細を確認したい場合は、国税庁のホームページからご確認ください。

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相続後の不動産売却での注意点：媒介契約の選び方について

不動産売却をおこなう際は、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
その媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため、自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。
ここでは、3つの媒介契約の特徴と注意点について解説します。

媒介契約の種類①一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結可能な契約方法です。
また、自分で買主を探した場合は、不動産会社を通すことなく売買契約を締結することができます。
このように一般媒介契約は自由度が高く、幅広く売却活動をおこないたい場合に向いているといえます。
ただし、不動産流通機構が運営・管理している「レインズ」への登録義務がないため、買主の目に留まりにくい点がデメリットです。
また、不動産会社による販売状況の報告義務もないため、進捗状況が把握しづらい可能性があります。

媒介契約の種類②専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、1社のみの不動産会社と締結する契約方法です。
一般媒介契約に比べて自由度は低いですが、契約の有効期間が3か月と決まっているため、期間内売却に向けて優先した売却活動が期待できます。
また、レインズへの登録義務があるため、買主が見つかりやすいといったメリットがあります。
さらに販売状況も2週間に1回の頻度で報告があるので、進捗状況を把握しやすいでしょう。
自分で買主を探した場合は、一般媒介契約と同様に不動産会社を通すことなく売買契約を締結することができます。

媒介契約の種類③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に1社のみの不動産会社と締結します。
専任媒介契約との違いは、自分で見つけてきた買主と取引できない点です。
また、販売状況の報告義務が1週間に1回以上となっており、より手厚いサポートを受けることができます。
確実に売却したい場合にはおすすめの媒介契約です。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、被相続人の名義のままでは売却することができないため、必ず相続登記をして名義を変更しておくことが大切です。
また、相続した不動産は3年を売却期限にしておくと、さまざまな特例を受けることができるでしょう。
なお、相続した不動産を確実に売却したい場合は、手厚いサポートを受けられる専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
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