相続登記と所有権移転登記の違いは？相続における所有権移転登記の流れも解説

相続で不動産を取得した場合、法律上は相続人の権利が発生しますが、登記簿上の名義が自動的に変わるわけではありません。
そこで必要になるのが「所有権移転登記」ですが、所有権移転登記との違いがわからず戸惑う方もいらっしゃるでしょう。
今回は、相続登記と所有権移転登記の違い、どのケースで移転登記が必要になるのか、手続きの流れもあわせて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産相続をお控えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続登記と所有権移転登記の違いは？

はじめに、相続登記と所有権移転登記の違いから確認しておきましょう。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有権を被相続人から相続人に移すための手続きで、所有権移転登記の一種です。
相続が発生すると、不動産の所有権は法律上自動的に相続人に移りますが、登記簿上の名義は被相続人のままです。
そこで相続登記をおこない、正式に名義を相続人に変更することで、法律上の権利関係と登記情報の整合性を保ちます。
この手続きをおこなうと、不動産の所有者が誰であるかが登記簿上で明確になり、売却や抵当権設定などの取引もスムーズに進みます。
なお、相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月からは義務化されました。
相続人が不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をおこなわないと、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、不動産の所有権を別の方に移すための登記手続き全般を指します。
売買や贈与、財産分与、相続など、不動産の所有者が変わるすべてのケースで必要です。
登記簿の名義を新しい所有者に書き換えることで、その不動産の権利関係を公的に証明できます。
手続きは、登記申請者が正当な権利者であることを法務局に証明し、登記官の審査を経て完了します。
手続きを怠ると登記簿に所有権が反映されず、第三者に対して所有権を主張しづらくなるため注意が必要です。

両者の違いと関係性

相続登記と所有権移転登記は混同されやすいですが、正確には相続登記は所有権移転登記の一種です。
相続によって所有者が変わる場合の所有権移転登記を「相続登記」と呼んでいるだけであり、法的には同じ手続きの一部です。
所有権移転登記は、相続のほか、売買や贈与、財産分与など、所有権の移転が必要なあらゆる場面でおこなわれます。
一方で相続登記は、被相続人から相続人への所有権移転に限定された手続きとして位置づけられています。

▼この記事も読まれています
相続後の不動産売却での注意点とは？名義・売却期限・媒介契約の選び方を解説

所有権移転登記が必要なケース

先述のとおり、所有権移転登記は相続以外でも必要となる場面があります。
ここでは、どのような場合に登記が必要になるのか、具体的なケースを確認してみましょう。

不動産を売買したとき

不動産を売買して所有者が変わる場合、売買時に所有権移転登記の手続きが必要です。
この手続きは売主と買主が共同で進め、法務局に登記申請をおこないます。
ただし、登記が完了していなくても、法律上は売買契約が成立した時点で所有権は買主に移転します。
登記は第三者に権利を主張・証明するための制度であり、所有権そのものとは別であることを理解しておきましょう。

不動産を相続したとき

先述のとおり、不動産を相続した場合は、決められた期限内に相続登記をおこなう必要があります。
相続登記は所有権移転登記の一種で、被相続人から相続人へ正式に所有権を移す手続きです。
相続人が複数いる場合は、まず「遺産分割協議」といって、亡くなった方の財産をどのように分けるかを話し合う必要があります。
協議の結果、自分が土地や建物などの不動産を相続することになれば、所有権移転登記の手続きを進めます。
手続きは「所有権を取得したことを知った日から3年以内」におこなわなければなりません。
正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。

生前贈与をおこなった場合

不動産の贈与も、所有権を移転させる法律行為の一つであるため、所有権移転登記が必要です。
贈与は主に身内同士でおこなわれることが多く、登記を忘れてしまう方も少なくありません。
しかし所有権が移転した以上、登記をしなければ第三者に対して権利を主張できなくなってしまいます。
そのため、贈与を受けた際には必ず所有権移転登記をおこない、将来的なトラブルを回避しましょう。

離婚により財産分与をする場合

財産分与における不動産の取り扱いにはいくつかの方法がありますが、所有者が変更される場合は所有権移転登記が必要です。
財産分与とは、離婚時に夫婦の共有財産を公平に分配する手続きで、収入に関わらず財産を半分ずつ分けるのが基本です。
不動産は現金や預貯金のように物理的に分けられないため共有持分で分ける方法もありますが、離婚後に不動産を共有するのは現実的ではありません。
そのため、片方が不動産を取得し相手に代わりの金銭を支払う「代償分割」や、不動産を売却して現金化し分ける「換価分割」がよく用いられます。

▼この記事も読まれています
相続時精算課税制度の概要とは？計算方法と注意点を解説

相続発生により所有権移転登記をおこなう際の手続きの流れ

相続が発生し不動産を取得した場合、決められた期限内に所有権移転登記をおこなう必要があります。
手続きをスムーズに進めるためには、全体の流れや手順をあらかじめ理解しておくことが大切です。

①書類をそろえる

相続登記をおこなう際には、以下の書類を準備する必要があります。

• ●被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
• ●相続人全員の戸籍謄本
• ●遺産分割協議書
• ●固定資産評価証明書
• ●登記事項証明書（登記簿謄本）
• ●申請書

書類の準備には時間がかかり、戸籍謄本の取得や遺産分割協議の調整に数週間から数か月かかることも珍しくありません。
書類が揃わないまま申請を急ぐと、不備で再提出が必要になったり、登記が遅れて過料の対象となる可能性があります。
余計な出費やトラブルを防ぐためにも、相続登記は余裕をもって手続きを進めることが重要です。

②登記申請手続きをおこなう

書類が揃ったら、管轄の法務局に所有権移転登記を申請します。
申請方法は自分で直接法務局に行く方法、郵送での申請、または司法書士に依頼する方法があります。
ミスを防いでスムーズに手続きを進めたい場合は、司法書士に依頼するのがおすすめです。
司法書士に依頼すると費用がかかりますが、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など、複雑な作業を代行してもらえるため、相続人の負担を大幅に軽減できます。
申請後は登記官による審査がおこなわれ、問題がなければ登記が完了となります。
通常、申請から完了までの期間は約2週間です。
なお、登記には登録免許税が必要で、相続登記の場合は「固定資産評価額の0.4％」が課されます。
たとえば、固定資産評価額1,000万円の不動産なら登録免許税は4万円です。
登録免許税は登記申請時に納付が必要であり、納付が遅れると登記手続きが進まないため注意が必要です。
自分で手続きするのが難しいと感じる場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。

▼この記事も読まれています
相続時に請求できる寄与分とは？認められる要件と特別寄与料も解説

まとめ

所有権移転登記は、第三者に対して自分の所有権を正式に示すために欠かせない手続きです。
相続登記はその一種として、被相続人から相続人へ正式に所有権を移す手続きを指します。
相続時の登記手続きは複雑になりやすいため、できる限り司法書士に依頼することをおすすめします。
一宮市の不動産売却・買取のご相談は地域密着の一宮市不動産売却センターにお任せください。
相続不動産や空き家・空地などを売りたい、というお悩みや心配ごとは弊社が無料で相談を承ります。
ご遠慮なくお問い合わせください。