市街化調整区域には路線価が付されていない？相続税評価の求め方を解説！

相続で受け継ぐ土地が市街化調整区域にある場合、土地の評価方法や今後の活用方法を理解しておくことが大切です。
市街化調整区域は、都市計画上で開発を抑えるために指定されたエリアであり、一般の宅地とは違う特徴があります。
本記事では、市街化調整区域の基礎知識と相続時の評価方法、相続後に選べる活用方法について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で土地を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

路線価とあわせて確認！市街化調整区域とは

市街化調整区域にある土地を相続する場合は、まずそのエリアの特徴を理解しておくことが大切です。
また、土地の価値を調べる際に用いられる路線価の有無も重要なポイントになります。
はじめに、市街化調整区域の概要と、エリア内の路線価の扱いについて解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた区域のひとつです。
市街化の進行を抑える目的で指定されており、一定の条件を満たさない限り、土地の造成や建物の新築・建替えは認められません。
他の区域と比べて規制が厳しいため、このエリアにある土地を相続するときは注意が必要です。

市街化調整区域には路線価が付されていない

市街化調整区域には、一般的に路線価が付されていません。
路線価とは、土地の評価をおこなうために国税庁が道路ごとに定めている価格（1㎡あたりの単価）です。
土地を相続する際には、まずその土地の評価額を求める必要があり、その際に利用するのが路線価です。
しかし、市街化調整区域には路線価が付されていないため、別の方法で評価をおこなわなければなりません。
路線価を用いずに評価をおこなう方法として、固定資産税評価額に所定の倍率を掛ける「倍率方式」があります。

雑種地だったときの注意点

土地には宅地・田・畑・山林などの地目が定められています。
市街化調整区域内の地目が「雑種地」とされている場合は注意が必要です。
雑種地は、どの地目にも当てはまらない土地につけられる区分で、主に駐車場や資材置き場などが該当します。
先述した「倍率方式」を用いる場合、国税庁のウェブサイトで公開されている「評価倍率表」を確認する必要があります。
しかし雑種地は利用方法が定まっていないため、評価倍率表に掲載されていないケースが多いです。
評価倍率表に倍率が載っていない場合は、雑種地と状況が似ている土地を基準にして評価をおこないます。
具体的な計算方法については、次章で解説します。

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路線価がない場合の市街化調整区域の相続税評価額の調べ方

続いて、路線価も雑種地の倍率も定まっておらず、通常の方法では相続税評価額を調べられない場合の評価方法をご紹介します。

周囲の物件を基準にする

路線価が設定されていない場合、周辺の類似した土地の価格を参考に評価額を決めるのが一般的です。
具体的には、基準となる土地の地目を参考にして評価をおこない、立地や形状などの違いを考慮して、1㎡あたりの価格を補正します。
計算式は以下のとおりです。
相続税評価額＝類似地の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率
価格の補正後に相続した土地の面積を掛けて相続税評価額を算定しますが、調整の際には「しんしゃく割合」を用います。
しんしゃく割合とは、市街化調整区域にある雑種地の相続税評価額を計算する際に、建築制限などの影響を考慮して適用される減額割合のことです。
土地の利用状況や周辺の環境によって、50％、30％、0％のいずれかの割合が適用されます。
しんしゃく割合の決定は判断が難しく、相続税を専門に扱う税理士であっても迷うことが少なくありません。
そのため、市街化調整区域内の雑種地を相続する予定がある場合には、専門家に相談して評価方法を確認することをおすすめします。

基準となる物件の決め方

基準にする物件は、周辺の環境によって変わります。
たとえば、遺産となった土地の周辺が農地・山林・原野などの場合は、それぞれの地目に比準して評価します。
この場合、原則としてしんしゃく割合は設定されません。
その代わりに、相続した土地が駐車場や資材置き場などに利用されている場合は、造成費用を加算して評価します。
一方で、宅地に近い条件を持つ市街化調整区域の土地では、周辺の宅地価格を基準にしながら、立地や環境に応じてしんしゃく割合を使って評価額を調整します。
市街化区域に近い土地や幹線道路沿いの場合は30％、宅地と同水準の取引が見られる場合は0％、農地や山林が中心の地域と市街化区域の中間に位置する土地なら50％というのが目安です。
こうした割合の設定は、土地の形状や周辺の利用状況、将来的な開発の見込みなどによっても変動するため、最終的な判断は専門家の知見を踏まえて慎重におこなうことが大切です。

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市街化調整区域にある土地はどうすると良いのか

市街化調整区域にある土地を相続するとなったら、その後の扱いについても考えておく必要があります。
市街化調整区域にある土地は、開発や建築に制限があるため、使い道が限られるのが特徴です。
利用予定がない場合は売却を検討するのが一般的ですが、信託会社や信託銀行に預けて運用するという方法もあります。
最後に、市街化調整区域にある土地を相続した場合の主な選択肢について解説します。

売却する

相続した土地を自分で使わない場合は、売却するのがおすすめです。
売却してしまえば、土地の管理や固定資産税の支払いなどから解放されます。
しかし、市街化調整区域は建築制限があることから、一般的な住宅に比べると売却しにくい傾向にあります。
そのため、購入希望者にアピールできるポイントを整理しておくことが大切です。
なお、市街化調整区域の中でも一部地域は規制が緩和されている場合があります。
土地の条件を確認し、有利なポイントがあればしっかりアピールできるよう準備しておきましょう。

土地信託を活用する

売却は避けたいが自分で使う予定もない場合には、土地信託を検討する方法があります。
土地信託とは、信託銀行や信託会社に土地を預けて運用を任せ、その利益の一部を配当として受け取る仕組みです。
信託を利用すれば、オーナー自身が管理する必要がないため、手間や時間をかけずに土地を有効活用できます。
遠方にあって自分で管理が難しい土地や、将来的な活用方法が決まっていない場合には有効な選択肢となるでしょう。

土地活用をおこなう

市街化調整区域の土地でも、地域によっては自分で活用できる場合があります。
たとえば開発許可を得やすい地域であれば、駐車場経営や資材置き場としての利用がおすすめです。
駐車場であれば建物を建てる必要がなく、初期費用も少なく始められるというメリットがあります。
資材置き場も大きな収益にはなりにくいものの、一定の需要が見込めるため、安定した活用方法のひとつといえます。

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まとめ

市街化調整区域の土地は、市街化を抑制する目的で建築や開発が制限されているため、相続や活用には注意が必要です。
路線価が設定されていないケースが多く、評価額は倍率方式や周辺の類似地を参考に算出しますが、雑種地の場合は評価がさらに複雑になります。
相続後の活用方法としては、売却のほか、土地信託や駐車場・資材置き場としての活用が考えられます。
いずれも専門的な判断が求められるため、評価や活用方法を検討する際には早めに専門家に相談し、適切な対応を取ることが大切です。
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