不整形地の評価方法とは？不整形地補正率の計算方法についても解説

不動産を相続する際、その土地が整形地か不整形地かによって評価額が大きく変わることがあります。
不整形地は、形状や接道状況に問題があるため、利用しにくく評価が下がるケースが一般的です。
今回は不整形地とは何かという基本から、具体的な評価方法、計算の流れまでを解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産を相続する予定がある方や、相続税の適正な申告を知りたい方はぜひ参考になさってください。

評価方法を知る前に押さえておきたい！不整形地とは

はじめに、不整形地とはなにかを解説します。

不整形地とは

不整形地とは、正方形や長方形のように形が整っていない土地のことを指します。
不整形と聞くと、極端にいびつな形を思い浮かべるかもしれませんが、たとえば台形のような土地も、税金の計算上では不整形地に分類されます。
もちろん、三角形の土地や、境界線がギザギザしているような土地も不整形地です。
比較的新しい分譲地では、整った四角い土地が多く見られますが、代々受け継がれてきた土地などは、形が不規則な不整形地であることも少なくありません。

評価額が低くなる理由

整形地に比べて、評価額が低くなる傾向にあります。
不整形地の評価額が低くなる理由は、使い勝手が悪く、需要が下がるためです。
不整形地は、建物の配置や間取りに制限が生じやすく、効率よく利用するのが困難です。
また、接道条件が悪い場合も多く、道路に接している部分が狭い土地や、旗竿地のように通路部分が長い土地は、車の出入りがしにくいなどの不便さがあります。
このような理由から、不整形地は整形地に比べると売却がしにくく、それに伴い評価額も下がる傾向にあります。

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不整形地の評価では不整形地補正率が必要！計算方法とは

続いて、不整形地の評価額を計算する方法を解説します。

評価額の計算方法

不整形地の評価額を計算するには、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」と「不整形地補正率表」を使います。
計算式は「不整形地の評価額＝想定整形地の評価額 × 不整形地補正率」で、基本的な計算の流れは次のとおりです。
①土地が面している道路の「路線価」を調べる
まず、対象の土地がどの道路に面しているかを確認し、その道路の1㎡あたりの価格（路線価）を調べます。
②整形地だった場合の評価額を計算する
不整形でない、普通の四角い土地だったと仮定して、「路線価 × 地積（面積）」で評価額を出します。
③土地の形や使いづらさの程度を確認する
土地の地積区分（小さな土地・大きな土地など）や、「かげ地（利用しにくい部分）」の割合を調べます。
④不整形地の補正率を調べる
③で出した条件に当てはまる補正率を、「不整形地補正率表」から探します。
⑤補正率をかけて最終的な評価額を出す
②で求めた評価額に④の補正率をかけて、不整形地としての最終評価額を算出します。

不整形地補正率の求め方

不整形地補正率を導き出すためには「地区区分」「地積区分」「かげ地割合」の情報が必要です。
評価する土地に応じた不整形地補正率は、以下の手順で求めます。
地積区分表でA～Cを判定
不整形地の補正率は、土地の広さ（地積区分）と形のくずれ具合（かげ地割合）によって決まります。
まずは、国税庁が出している「地積区分表」を使い、土地がある地域と面積の大きさから、その土地がA・B・Cのどの区分に当てはまるかを調べましょう。
かげ地割合を求める
地積区分がわかったら、次は「かげ地割合（％）＝（かげ地の面積 ÷ 想定整形地の面積）× 100」の計算式を使って、かげ地割合を求めます。
不整形地の評価では、まず、その土地をできるだけ形の整った四角い土地（＝想定整形地）に当てはめて考えます。
道路に対して直角に線を引いて、対象の土地全体を囲むような整形地をイメージすると良いでしょう。
この想定整形地の中で、実際の土地が含まれていない部分を「かげ地」と呼びます。
かげ地割合とは、想定整形地の面積のうち、かげ地が占める面積の割合のことです。
不整形地補正率表に当てはめる
最後に、これまでに調べた「地区区分」「地積区分」「かげ地割合」の3つの情報をもとに、不整形地補正率表を使って補正率を調べます。
表の中から、自分の土地に当てはまる条件を探し、その欄に記載された数値が不整形地の補正率です。
この補正率を整形地として計算した評価額にかけることで、実際の不整形地の評価額が算出できます。

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不整形地の評価方法とは

ここまで、不整形地の基本的な評価方法についてご紹介してきました。
ただし、不整形地の中には形がいびつだったり、出っ張りやくぼみが多かったりするなど、土地の状況がさらに複雑なケースもあります。
そのため、国税庁ではさまざまな形状に対応するために、不整形地の評価方法として4つの計算方法を定めています。

整形地に区分して評価する方法

不整形地を正方形や長方形に分けて、それぞれの評価額の合計に不整形地補正率を掛ける方法です。
たとえば、L字型の土地は、2つの長方形に分けて考えることができるため、それぞれの面積を出して合計すれば、全体の面積がわかります。
この方法は、境界線が直線で構成されていて、出っ張り（凸）やくぼみ（凹）があるような土地の評価に向いています。

計算上の奥行距離を使う方法

不整形地の面積（地積）を道路に面する長さ（間口距離）で割り、奥行距離を算出してい計算する方法です。
この方法で使われる「奥行距離」とは、実際に土地の奥までの距離ではありません。
道路に接している幅（間口）と、土地の面積から計算で求めた理論上の奥行きです。
評価では、まず間口の長さと計算で求めた奥行距離をもとに路線価を決め、そこに「奥行価格補正率表」に記載された補正率をかけて価格を調整します。
不整形地の評価方法の中でも、この方法は最も一般的に使われている代表的な計算方法です。

近似整形地を使う方法

土地が整った四角形の形だったと仮定して、その仮の整形地から評価をおこなう方法です。
近似整形地に含まれる部分と、そこからはみ出した不整形な部分の面積が同じになるように仮定し、その整形地をもとに価格を算出します。
注意点は、土地の形によっては実際よりも間口（道路に接する幅）が短くなったり長くなったりすることがあることです。
また、奥行距離を使う方法に比べて奥行距離が長くなるケースがあり、その場合は補正率が下がって評価額が高くなることもあります。

差し引き計算をする方法

この方法は、L字型で、かつ境界線がデコボコしているような複雑な形の土地に使われます。
たとえば、L字型の土地の場合、足りない部分（欠けている部分）を補って四角い形（近似整形地）にしたと仮定して評価額を計算します。
そのうえで、あとから加えた部分の価格を差し引き、最後に不整形地補正率をかけて評価額を求めるという流れです。
他の評価方法に比べると難度が高いため、正確に評価するには専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

不整形地とは、正方形や長方形でない形が不規則な土地のことで、整形地に比べて評価額が低くなりやすい点が特徴です。
評価額は、国税庁の「不整形地補正率表」を使って計算され、形や接道状況に応じて4つの方法が定められています。
とくに形状が複雑な場合は計算が難しくなるため、相続時には専門家に相談するのがおすすめです。
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