借地権割合とは？相続税評価額の計算方法と調べ方を解説

土地や建物などの不動産を相続した際に、他人から借りている借地であるといったケースも少なくありません。
借地の場合も相続税の課税対象となるため、どのように評価されるのか借地権割合や計算方法について把握しておくと良いでしょう。
そこで、借地権割合とはなにか、借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法と調べ方を解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で土地や建物を相続する可能性がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を相続する前に知っておきたい「借地権割合」とは？

相続した不動産によっては、土地が借地であったといったケースがあります。
もし借地を相続することになった場合は、その借地も相続税の対象となるため注意しなければなりません。
その際の相続税の計算では、借地権割合から算出されます。
相続手続きをスムーズに進めるためにも、借地権割合について算出方法を把握しておきましょう。
ここでは、借地権割合とはなにかについて解説します。

借地権割合とは

借地権とは、家を建てるために他人から土地を借りる権利のことをいいます。
借地として借りている土地の権利は、土地の所有者である地主が持っている底地と、借りている方の借地権がある借地に分けられます。
借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合のことです。
この借地権割合は、相続税や贈与税を計算する際に必要になります。
借地権は、土地を利用する権利として価値のあるもののため、親が利用していた借地を子が相続した場合は相続財産として見なされます。
その相続税評価額を計算する際に、借地権割合を使うのです。
借地権割合は、国税庁が30～90％のあいだで10％刻みで定めています。
ただし、地域によって異なり、土地の利用価値が高い地域ほど借地権割合が高くなるのが一般的です。
たとえば、東京駅周辺や銀座などは90％のエリアが多くなっています。
一方で、郊外のように建物があまり建っていない地域では、借地権割合がそもそも定められていないところもあります。
このケースは、その地域に借地が存在しないという意味ではなく、借地があっても権利として評価されないという意味です。

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権が有する経済的価値を金額で示したもので、相続税や贈与税を資産評価する際に使用されます。
不動産鑑定評価基準では、借地権の価格は土地を使用収益することにより、経済的利益を貨幣額で表したものと規定しています。
ただし、昨今の市場では流通性が乏しい地域が多いため、市場価格の借地権割合にて売買されるケースはほとんどありません。
実際は、売却する際は土地の所有者の譲渡承諾が必要であり、かつ契約内容や承諾内容によって売買価格は変化します。
また、所在地や用途地域、周辺環境、接道状況によっても価格が変わるため注意が必要です。

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借地権割合をもとに相続税評価額を計算する方法とは？

続いて、借地権の相続税評価額の計算方法を解説します。
借地権には「普通借地権」「定期借地権等」「一時使用目的の借地権」があり、それぞれ評価方法が異なります。
間違った評価方法を用いてしまうと、正しい評価額が算出できないため注意しましょう。

普通借地権の計算方法

普通借地権は、以下のように土地の自用地評価額に借地権割合を乗じて算出します。
普通借地権＝自用地評価額×借地権割合
自用地とは、自己の利用に供されている土地のことです。
自用地評価額は、路線価方式または倍率方式にて算出します。
借地権割合は、評価対象地の存在する地域ごとに設定されており、国税庁が公表している路線価図や評価倍率表にて確認できます。

定期借地権等の計算方法

定期借地権等の相続税評価額の計算方法には、原則的と例外的な評価方法があります。
定期借地権等の価額は、原則課税時期において借地権者に帰属する経済的利益と、存続期間をもとに算出した価額により評価します。
一方で、例外的な評価方法とは、宅地を目的とする一般定期借地権の評価について、課税上支障がない限り財産評価基本通達の定めにかかわらず簡便的な方法により算出する方法です。
なお、定期借地権などの評価方法は、専門的知識がないと評価額を算出するのは難しいです。
そのため、相続財産に定期借地権がある場合は、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

一時使用目的の借地権の計算方法

一時使用するための借地権は、雑種地の賃借権の評価方法を用いて計算します。
雑種地の賃借権の評価額は、賃貸借契約内容および利用上記によって評価方法が異なるため注意が必要です。
地上権に準する権利として評価することが認められる場合は「雑種地の自用地評価額×法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合」で計算されます。
地上権に準ずる賃借権とは、賃借権の登記がされているものや権利金や一時金の支払いのあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものが対象です。
また、それ以外は「雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2」で計算されます。

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借地権割合の調べ方とは？

前述したように、借地権割合は国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
路線価図は、すべての地域で定められているわけではありません。
路線価が設定されていない地域は、評価倍率表を参照して調べます。
ここでは、借地権割合の調べ方として、路線価図を用いる場合と評価倍率表を用いる場合に分けて解説します。

路線価が設定されている地域の調べ方

路線価とは、路線に面する宅地1㎡あたりの価額のことです。
路線価図には、数字とアルファベットで表示され、数字は路線価を示し、アルファベットは借地権割合を示します。
たとえば「700C」の場合は「700×1,000円＝70万円」となり、借地権割合は70％になります。
借地権割合は、A～Gで表示され90～30％となり、商業地などは借地権割合が高くなるのが一般的です。
このように路線価図が設定されている地域では、路線価図を用いて借地権割合を調べます。

路線価が設定されていない地域の調べ方

市街化調整区域など路線価が定められていない地域では、評価倍率表から借地権割合を調べることができます。
倍率表の借地権割合の欄に記載されているため、国税庁のホームページ上から調べましょう。
適用地域名に全域と記載がある場合は、全域が倍率地域であることを示しています。
一方で、一部や路線価地域と記載がある場合は、その地域に路線価地域と倍率地域の両方が存在することを表しています。
したがって、この場合は、路線価図でその評価しようとする土地などが、路線価地域または倍率地域のいずれに所在するかを確認する必要があるでしょう。

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まとめ

相続した土地が借地である場合は、相続税の課税対象となるため借地権割合をもとにした計算方法を把握しておく必要があります。
借地権割合により相続税評価額の計算は、借地権の種類によって異なるため、正しい評価方法で計算することが大切です。
なお、借地権割合については、国税庁のホームページで公表されている「路線価図」や「評価倍率表」にて調べることができます。
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