遺産分割前に不動産売却は可能？手順や注意点も解説

遺産相続では、財産の取得割合や方法について、当事者全員での話し合いが必要です。
財産に不動産が含まれている場合、不動産を取得する方も決めます。
しかし、相続税の支払いは現金一括となるので、不動産売却を検討するケースもあるでしょう。
今回は遺産分割前に不動産売却は可能なのか、手順や注意点について解説します。

遺産分割前に不動産売却することは可能？

まずは、遺産分割前に不動産売却することは可能か否かについて解説します。

協議前に売ることは可能なのか？

結論から申し上げますと、遺産分割前に不動産売却することは可能です。
遺産分割協議が成立するまで、亡くなった方が所有していた土地や建物は、相続人全員で共有している状態となります。
遺産分割協議とは、財産の取得割合や取得方法について相続人全員で話し合うことです。
財産を取得する権利を持つ方、全員でおこなう必要があります。
誰か1人でも欠けた状態で話し合いがまとまっても、その協議は無効となるため注意が必要です。
また、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売ることができません。
亡くなった方の名義のままでも売却ができないため、相続登記をおこなったうえで売却の手続きを進めることになります。
相続登記とは、土地や建物の所有者を、亡くなった方から相続した方に変更する手続きのことです。
不動産を取得した方が法務局にて手続きをおこないます。
相続登記は以前は任意の手続きでしたが、現在は義務化されており、正当な理由なく怠るとペナルティーが科されるので注意が必要です。

遺産分割前に売却した不動産は遺産に含まれる？

遺産分割前に売却した不動産は分割対象にはなりません。
過去の裁判においても、遺産には含まれないという判決が出ています。
先述のとおり、亡くなった方が所有していた土地や建物は、遺産分割協議が成立するまで相続人全員で共有することになります。
協議の成立後、その内容に沿って分割するのが一般的です。
しかし、全員の同意のうえ売却すると、遺産分割前であってもそれぞれが売却金を取得することができます。

全員の同意がない状態で売ってしまったら？

遺産分割前に、全員の同意が状態で不動産売却した場合、損害賠償請求につながる恐れがあります。
遺産分割前に不動産売却が可能になるのは、全員の同意があったときのみです。
同意を得ずに売る行為は民法に違反するため、法的なペナルティーを受ける可能性があります。
そのため、勝手に売るのではなく、全員と話し合いのうえで売却の手続きを進めることが重要です。

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遺産分割前に不動産売却する場合の手順

続いて、遺産分割前に不動産売却する手順について解説します。

相続人を確定する

まずは、相続人を確定することから始めます。
先述のとおり、遺産分割協議は相続人全員でおこなわなくてはなりません。
誰か1人でも欠けた状態で話がまとまっても、その協議は無効になってしまうからです。
そのため、財産を取得する権利を持つ方が誰なのか、調査する必要があります。
相続人を確定するためには、亡くなった方の戸籍謄本を取得します。
戸籍謄本から配偶者は誰なのか、子どもは何人いるのかといったことを調べてください。

相続人全員の同意を得る

次の手順は、相続人全員の同意を得ることです。
不動産売却時、不動産会社と締結する媒介契約書には、所有者全員の署名と捺印が必要になります。
そのため、全員と売却について話し合う必要があります。
しかし、話し合いを重ねても同意を得られないケースも多いです。
思い入れのある実家や、先祖代々受け継がれている土地などは、売却に反対する方もいらっしゃいます。
同意がなかなか得られない場合は、そのまま所有するリスク（税金や維持管理の手間が発生する）を伝えてみてください。
状況によっては、専門家への相談も必要となるでしょう。

代表者を選ぶ

次の手順は、代表者を選ぶことです。
代表者を選ばないと、不動産会社と締結する媒介契約書に共有者全員の署名と捺印が必要になります。
遠方に住んでいたり、契約書に署名できなかったりすると不動産売却できません。
代表者を選べば委任状を準備するだけなので、スムーズに売却の手続きを進められます。

相続登記をおこなう

代表者を決めたあとの手順は、相続登記の手続きです。
先述のとおり、相続登記は不動産の所有者を変更する手続きとなります。
単独名義と共有名義、どちらでも登記は可能です。
しかし、単独名義のほうが代表者のみで売却の手続きを進められるので、単独名義での登記が一般的となります。

売却する

登記が完了したあとの手順は、実際に土地や建物を売却することです。
不動産会社と媒介契約を締結したあと、販売活動をおこない、買主を探します。
買主が見つかり次第、売買契約を締結し、決済と引き渡しをおこないます。
所有権を売主から買主に移転する所有権移転登記が終われば、不動産売却の完了です。

売却金を分配する

次の手順は、売却の分配です。
買主から支払われたお金は、速やかに各相続人に渡す必要があります。
不動産を遺産分割に含める場合は、遺産分割協議の内容に沿って分配します。

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遺産分割前に不動産売却するときの注意点

最後に、遺産分割前に不動産売却するときの注意点について解説します。

あとから遺言書が見つかっても売却は取り消しできない

注意点としてまず挙げられるのが、あとから遺言書が見つかっても売却は取り消しできないことです。
不動産売却のあと、思わぬ場所から遺言書が見つかるケースがあります。
遺言書に土地や建物の分割方法について、故人の思いが記載されていることもあるでしょう。
しかし、所有権が買主に移転している場合、不動産を取り戻すことはできません。
遺産分割前に不動産売却する場合は、遺言書の有無を確認しておくようにしましょう。

単独での登記申請はトラブルを招く恐れがある

単独での登記申請はトラブルを招く恐れがあることも注意点の一つです。
単独登記の場合、不動産売却時に共有者全員の同意が必要となります。
勝手に売ることができず、使い勝手の悪い不動産を所有することになります。
手間が増えることによって、共有者とトラブルになりやすいでしょう。

売却に関する合意書を作成する

注意点として、売却に関する合意書を作成することも挙げられます。
遺産分割前に不動産売却する場合、特別な事情がない限り、売却金の分配が必要です。
しかし、法律に沿って分配すると、不公平になるケースがあります。
たとえば、相続人の1人が贈与を受けていたり、相続に関する手続きや費用を負担していたりする場合です。
公平性を保つためには、あらかじめ分配の割合について話し合い、合意書を作成しておく必要があります。

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まとめ

全員の同意があれば、遺産分割前であっても不動産売却は可能です。
相続人の確定や相続登記、販売活動などをおこなったうえで売却し、最後に売却金を分配するのが一般的な手順となります。
あとから遺言書が見つかっても売却は取り消しできないことや、単独名義にするとトラブルになる恐れがあること、合意書を作成しておくなどいくつかの注意点があります。
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