相続人全員が相続放棄したら不動産はどうなる？管理や対処法について解説

相続した実家が空き家になると、管理の手間や固定資産税がかかるため、将来活用するつもりがない方にとっては「相続放棄」も選択肢の1つになります。
しかし、相続放棄をしても、管理義務が残る場合があるため注意が必要です。
そこで今回は、相続人全員が相続放棄をした場合不動産はどうなるのか、家の管理は誰がおこなうのか、また相続放棄で不動産が空き家になる場合の対処法について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産の相続を控えている方や相続した方、相続放棄をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続人全員が不動産の相続を放棄するとどうなるのか

まずは、そもそも相続放棄とはどういうことなのか、放棄したあと不動産はどうなるのかについて解説します。

相続放棄とは

親が亡くなった際、一般的にはその子どもが財産を引き継ぐことになります。
相続する財産は、現金や不動産といった資産だけでなく、借金や未払いの税金などの負債も対象です。
相続放棄とは、その財産の一切を引き継ぐ権利を放棄することです。
相続放棄をすると、資産を受け取ることができないと同時に、借金を引き継ぐ必要もありません。
相続放棄は、資産より負債のほうが多い場合に有効ですが、一度相続放棄をすると撤回できないため、慎重に決断することが大切です。
なお、相続放棄は、相続の開始があったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

相続放棄後の不動産はどうなるのか

相続放棄は個人の意思でおこなえるため、相続人が複数人いる場合は、そのうちの1人が相続放棄を選択すると、ほかの相続人が引き継ぐことになります。
しかし、多額の借金が残っている場合や、不動産以外の資産がほとんどないケースでは、相続人全員が相続を放棄することも可能です。
その場合、不動産はどうなるのでしょうか。
相続人全員が相続放棄をすると、不動産の所有者がいない状態になります。
民法では、所有者がいない土地について以下のように定めています。
所有者がいない不動産は国庫に帰属する
相続人全員が相続放棄をする場合、「相続土地国庫帰属制度」を利用して、不動産を国庫に帰属させることができます。
国庫に帰属するとは、その不動産が国のものになることを意味します。
ただし、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が確定していない土地などはこの制度を利用できません。
不動産を国庫に帰属させたい場合は、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。
相続財産管理人とは、相続人がいない、あるいは相続人全員が相続放棄をした場合に、被相続人の財産を管理する方のことです。
したがって、相続財産管理人の選任を申し立てる際には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と相続放棄の申述書を提出し、相続人がいないことを法的に証明しなければなりません。
なお、相続財産管理人は、2023年4月に施行された民法改正により、相続財産清算人に名称が変更されています。

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相続放棄後の不動産はどうなる？管理義務が残る

相続放棄をすると、被相続人の財産の一切を放棄することになるため、相続を放棄した不動産は放置しても良いと思う方も少なくありません。
しかし、相続放棄をしても管理義務が残る場合があります。
そこで次に、相続放棄後の不動産の管理義務について解説します。

民法改正前のルール

2023年3月までは、ほかの相続人が管理するまでは、最後に相続放棄をした相続人に不動産の管理を継続する義務が発生していました。
たとえば、相続放棄によって次の順位の方が相続することになった場合、その方が管理できるようになるまでは、放棄した方が遠方に住んでいたとしても、その不動産を管理しなければならなかったのです。

民法改正後の新ルール

民法改正が施行された2023年4月以降は、現に占有している場合に不動産を保存する義務を負うことに変更されています。
「現に占有している」とは、不動産の所有者である被相続人と同居していた相続人を指します。
言い換えると、最後に相続放棄をした相続人でも、相続発生時に一緒に住んでいなかったのであれば、管理責任を負う必要はないということです。
また、民法改正後は、相続放棄後の不動産に対して生じる義務について、「管理」から「保存」に文言が変更されています。
保存義務とは、現状を維持し、滅失や損傷を防ぐための措置を講じる義務のことです。
なお、相続放棄をするときに引っ越した場合でも、相続発生時に被相続人と一緒に住んでいた場合は、「現に占有していた」とみなされます。
その場合は、ほかの相続人、あるいは全員が相続放棄をするのであれば相続財産清算人に引き渡すまで、現に占有していた方に保存義務が継続されることを覚えておきましょう。

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相続放棄後の不動産はどうなる？空き家になるリスクと対処法

民法改正により、相続放棄をすれば不動産の管理義務は生じないことに変更されましたが、相続発生時にその不動産に住んでいた方は、そのあと引っ越したとしても保存義務が残ります。
保存義務を怠り、相続放棄した不動産を空き家として放置した場合は、さまざまなリスクが生じるため注意が必要です。
では、具体的にどのようなリスクが生じるのか、またそのリスクを回避するためにどう対処すれば良いのでしょうか。
そこで最後に、相続放棄後の空き家に生じるリスクと対処法について解説します。

空き家のリスク

空き家のまま放置すると、以下のようなリスクが生じます。
老朽化し倒壊の恐れがある
人が住まなくなった空き家は、急速に老朽化します。
なぜなら、ドアを閉め切って湿気がこもった状態が続くと、カビやシロアリが発生し、柱や壁など建物の躯体が腐食するためです。
老朽化した建物は、地震が起きたときなどに倒壊するリスクが高まり危険です。
犯罪に利用される可能性がある
人が住んでいない空き家は、犯罪者にとって絶好のターゲットです。
放火により火災が発生したり不法投棄の現場になったりなど、犯罪に利用された事例も少なくありません。
損害賠償を請求される
空き家が原因で隣家が損傷したり大きな火災が発生したりすることもあり得ます。
また、通行人がケガをした場合は、所有者の責任となります。
保存義務を怠ったことで近隣に被害を及ぼすと、損害賠償を請求される可能性もあるのです。

空き家になる場合の対処法

相続放棄をしたことで空き家になる場合には、家庭裁判所に相続財産清算人の申立てをおこなえば、保存義務を回避できます。
相続財産清算人に相続財産を引き継ぐと、まず売却を検討します。
売却が困難であれば、国庫に帰属する手続きを進めるため、空き家の保存義務を回避することが可能です。
ただし、手続きにはさまざまな書類を準備する必要があり、個人でおこなうのは困難です。
また、相続財産清算人を選任するためには、申立てにかかる費用と予納金が発生します。
したがって、相続放棄をする前に空き家を売却して現金化することも検討してみましょう。

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まとめ

相続放棄とは相続財産のすべてを放棄することで、相続人全員で相続放棄をすることも可能です。
民法改正により、相続放棄後の不動産の管理義務はなくなりましたが、相続発生時に「現に占有している方」には、保存義務が残ります。
相続財産清算人を選任すれば保存義務を回避できますが、手間と費用がかかるため、相続した不動産が空き家になる場合は売却を検討することをおすすめします。
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