相続は不動産と現金どっちが得？メリット・デメリットを比較し解説

相続を検討する際にまず考えたいのが、現金と不動産のどちらで受け取ると得かという点です。
相続税負担を抑えやすいことから、不動産での相続に注目が集まる一方で、管理や分割の難しさにも注意が必要です。
本記事では、現金と不動産それぞれの相続における特徴や税制上の違いを解説します。

相続するなら現金より不動産が得！その理由は？

同じ価値の遺産でも、「現金より不動産の方が有利」と言われることがあります。
その理由は、相続税の計算方法と評価基準の違いにあります。
現金はそのままの金額で評価されますが、不動産は「時価の70％程度」で評価されることが多く、結果的に課税額を抑えられるのです。

相続税評価額は時価より低く算出される

不動産の相続税評価は、土地は路線価（時価の80％程度）、建物は固定資産税評価額（時価の50〜70％）を基準に評価されます。
これらは実際の売買価格（時価）より低く設定されることが多いため、同じ1億円の資産でも、現金より不動産の方が評価額が低くなるのが一般的です。
結果として、相続税の課税対象額が圧縮され、相続税額を抑えることができます。

相続税の計算の仕組みと「さらに減額」できる要素

相続税は、課税遺産総額（＝遺産の評価額−基礎控除額）を法定相続分で按分し、累進税率を適用して計算します。
評価額が低いほど課税対象が小さくなるため、不動産はもともと節税効果が出やすい資産といえます。
さらに、居住用や事業用として利用していた土地であれば、「小規模宅地等の特例」を活用することで評価額を大幅に減額できるでしょう。
たとえば、被相続人（亡くなった方）が居住していた自宅を子どもが相続し、そのまま住み続ける場合、「特定居住用宅地等」として最大330㎡まで80％の減額が認められます。

現金より不動産が「得」になる理由

現金は額面通りに評価されるため、どんなに工夫しても評価額を下げることはできません。
一方、不動産は評価基準が実際の市場価格より低く設定されているうえ、小規模宅地等の特例を併用すればさらに減額が可能です。
この点が「相続するなら不動産の方が得」と言われる最大の理由です。
ただし、不動産を複数の相続人で共有する場合や、維持管理費・固定資産税がかかる点には注意しましょう。
節税効果は高くても、流動性や家族の意向によっては現金の方が適している場合もあります。

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相続財産を「不動産」で受け取るメリット・デメリット

相続財産を不動産で受け取ることには、現金にはない節税効果がある一方で、分割や売却の面で注意すべき点もあります。
ここでは、不動産相続の主なメリット・デメリットを整理します。

メリット①不動産の評価額は時価よりも低くなるため相続税額を抑えられる

不動産を相続する場合の相続税は、課税遺産総額（遺産評価額−基礎控除）を法定相続分で按分し、累進税率で計算します。
この評価額は実際の市場価格（時価）より低く設定されるため、現金相続よりも課税額を抑えやすい点が特徴です。
たとえば、時価1億円の土地を相続する場合、評価額は7,000〜8,000万円程度となるケースが一般的です。
つまり、同じ1億円でも、現金を相続するより不動産を相続した方が相続税負担は少なくなります。
さらに、建物部分についても固定資産税評価額を基準にするため、全体として課税評価が低く抑えられます。

メリット②小規模宅地等の特例によって節税できる

小規模宅地等の特例の活用により、用途区分に応じて評価額を大幅に減額できます。
この制度を利用すると、土地の用途区分に応じて評価額を大幅に減額できます。
区分ごとの主な内容は以下の通りです。

• ●特定居住用宅地等：最大80％減額（330㎡まで）
• ●特定事業用宅地等：最大80％減額（400㎡まで）
• ●貸付事業用宅地等：最大50％減額（200㎡まで）
• ●特定同族会社事業用宅地等：最大80％減額（400㎡まで）

条件を満たせば非常に大きな節税効果を得られるため、不動産を相続する際は、この特例が適用できるかどうかを必ず確認しましょう。

デメリット①複数人で相続した場合は全員の同意がないと売却できない

不動産を複数人で共有相続した場合、売却するには相続人全員の同意が必要です。
たとえば兄弟3人で土地を相続した際、1人でも「売りたくない」と反対すれば、その不動産を売却することはできません。
どうしても意見がまとまらない場合は、自分の持分だけを第三者に売却する方法もありますが、残り持分との権利調整コストが発生し買い手が限定されるため、価格が下がりやすい傾向があります。
相続前から「不動産を売却するのか、誰が引き継ぐのか」を家族で話し合っておくことが大切です。

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相続財産を「現金」で受け取るメリット・デメリット

遺産を相続する際、「現金で受け取るか」「不動産で受け取るか」で、手続きの手間や税金の負担は大きく変わります。
現金は分けやすく管理も簡単ですが、節税効果では不動産に劣る点を理解しておきましょう。

メリット①遺産分割協議を平等に行える

相続財産を受け取る際には、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、財産の分け方を決めます。
不動産は価値が大きく分割が難しいため、相続人の間で意見が食い違うこともあります。
その点、現金は1円単位で分けられるため、公平に分配しやすいという点が大きなメリットです。
相続人が多い場合でもトラブルになりにくく、納税資金の確保や一時金の支払いなど、タイムラインが明確な場面でも手続きが進めやすくなります。

メリット②不動産管理の手間を省ける

不動産を所有していると、毎年の固定資産税や修繕費など、維持管理に手間と費用がかかります。
一方で現金を相続すれば、そうしたコストが一切発生せず、受け取った時点で自由に使えるというメリットがあります。
生活費や教育費、投資資金など、使い道を柔軟に決められる点も魅力です。
特に、相続した不動産が遠方にある場合や、管理を任せる人がいない場合は、現金相続の方が現実的といえます。

デメリット①税負担が大きくなりやすい

現金を相続する場合、評価額は額面と同じ金額で計算されます。
たとえば1,000万円の現金を相続すれば、そのまま1,000万円が相続税の課税対象となります。
一方、不動産は時価より低く評価されるうえ、小規模宅地等の特例を使えば最大80％の減額も可能です。
そのため、現金相続は不動産相続に比べて税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。
また、現金はすぐに使える資産であるため、使途や予算を遺産分割協議書や家族会議で合意しておくと、無計画な消費を防げます。

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まとめ

相続では、節税効果を重視するなら不動産、管理や分割のしやすさを重視するなら現金が有利です。
不動産は時価より低く評価され、特例を使えばさらに減額できますが、管理や分割の手間もあります。
一方、現金は分配が簡単で管理も容易ですが、課税評価額がそのままのため節税効果は期待できません。
どっちが得かは、家族構成や資産内容によって異なるため、不動産会社や税理士など専門家に相談し、自分に合った相続対策を早めに検討しましょう。
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