相続した不動産の売却は不動産買取がおすすめ！契約不適合責任も解説

不動産を売却する際は、多くの方が個人の買主を探すことをイメージするのではないでしょうか。
しかし、相続した不動産の場合、個人の方ではなく不動産会社（買取業者）に直接売却したほうがメリットとなるケースもあります。
そこで、相続した不動産は個人と買取業者のどちらに売却するべきか、節税や契約不適合責任についても解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産は個人への売却より不動産買取がおすすめ？仲介と買取の違いは

不動産売却では、個人の買主だけでなく、不動産会社に直接物件を売却する方法もあります。
不動産会社のなかには、不動産の買取を専門としている会社もあり、このような不動産会社は「買取業者」と呼ばれています。
ここでは、個人の方へ売却する方法と買取業者へ売却する方法の違い、またそれぞれのメリットやデメリットを見ていきましょう。

個人の方へ売却する方法

個人の方へ売却する際は、不動産会社が仲介をおこない買主を探していきます。
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を経て買主を探し、買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引き渡しをおこなう流れになります。
仲介により一般の個人の方へ売却するメリットは、市場価格で売却できるため、高値売却が期待できる点です。
一方で、買主が見つかり売却が完了するまでに時間がかかる点がデメリットといえます。
また、もっとも注意しなければならないのは、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主に対して問われる責任のことです。
とくに、相続によって取得した不動産の場合は、売主も気付いていないところで不具合が生じているケースもあります。
この不具合や欠陥を買主に伝えずに売却した場合は、損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。

買取業者に売却する方法

買取業者による不動産買取の場合は、すでに買主が決まっているため売却活動の必要がなく、条件がまとまり次第売買契約に進むことが可能です。
そのため、短期間で現金化することも可能です。
また、買主が不動産会社の場合、契約不適合責任が免責となる点もメリットといえます。
仮に不具合や欠陥が引き渡し後に発覚しても、売主は責任を問われる心配もいりません。
一方で、不動産買取は、市場価格よりも2～3割程度の価格で取引されるのがデメリットです。

相続不動産の場合は不動産買取がおすすめ

相続した不動産の売却では、ほとんどのケースで買取業者への売却が選択されています。
個人の方へ売却したほうが売却価格は高くなりますが、不動産買取であれば短期間で売却することが可能です。
相続後の不動産売却では、3年10か月以内に売却したほうが控除が利用できるなどメリットがあります。
短期間で売却できる不動産買取であれば、買主が見つからないという事態を避けられるため、スムーズに売却できます。
また、契約不適合責任のリスクを負わないことも、不動産買取が選ばれる大きな理由です。
売却後に発覚した不具合などで損害賠償責任に問われるよりも、買取業者に売却したほうが負担が少なく安心できるためです。
契約不適合責任については、のちほど詳しくご説明します。

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相続して3年10か月以内に売却するなら不動産買取がおすすめ！利用できる特例について

前述したように、相続後の不動産売却では、3年10か月以内に売却したほうが控除が利用できるなどメリットがあります。
具体的にいえば、売却時に利益が生じた際に発生する譲渡所得税が軽減される可能性があります。
ここでは、相続後の不動産売却で利用できる特例や、不動産買取がおすすめの理由を見ていきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）

相続によって取得した不動産を売却した際に利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。
しかし、相続税を支払ったあとにさらに譲渡所得税も支払うことになると、相続人は負担が大きくなってしまいます。
そこで、利用すべき特例が取得費加算の特例です。
取得費加算の特例は、相続税を支払って取得した不動産を、一定期間内に売却した場合に、相続税額の一部を譲渡所得を計算する取得費に加算できる制度です。
取得費に加算できれば、大幅に譲渡所得を減らすことができ、結果的に譲渡所得税の節税につながります。

特例を受けるには3年10か月以内の売却がおすすめ

特例を受けるためには、相続開始のあった日の翌日から相続税の申請期限の翌日以降3年を経過する日（3年10か月以内）までに売却していることが条件です。
仮にこの期限を過ぎてしまうと、取得費加算の特例を利用することはできず、かつ負担する税金も大きくなってしまいます。
相続後は、遺産分割協議がスムーズに進むとも限らないため、限られた時間のなかでの売却となってしまいます。
そのため、個人の方への売却では間に合わないケースも少なくありません。
余裕があり、かつ節税につなげるためには、不動産買取を検討したほうが良いでしょう。

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相続時の不動産買取で免責となる契約不適合責任とは？

前述したように、相続後に個人の方へ売却した場合は、契約不適合責任のリスクに注意しなければなりません。
一方で、買取業者（不動産会社）が買主の場合は、契約不適合責任が免責となります。
ここでは、そもそも契約不適合責任とはなにか、また不動産買取は契約不適合責任が免責となる理由について解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容に適合していないものが見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害などがあるにもかかわらず、それを契約書に記載せずに売却した場合は売主の責任となります。
責任問題に問われると、最悪の場合、損害賠償を請求されたり契約解除を申し入れられたりする可能性もあります。
この契約不適合責任は、2020年4月から施行された制度で、従来は「瑕疵担保責任」でした。
瑕疵担保責任は、貸主が注意を払っても知りえなかった隠れた瑕疵や不具合の場合のみ、売主に責任が問われていました。
なお、契約不適合責任は、瑕疵担保責任と違い、売主の責任がさらに重くなっています。

不動産買取では契約不適合責任が免責！その理由とは

契約不適合責任は、不動産売買に関しての専門的な知識を有していない個人の買主を保護するための仕組みです。
つまり、個人が不動産を購入する際に、騙されて状態が悪い不動産を買わされることがないように設けられている制度です。
一方で、不動産買取の場合は、買主は専門知識を持った不動産会社（買取業者）になるため、このケースには当てはまりません。
そのため、買取業者の場合は契約不適合責任が免責となり、価格を通常の相場より下げて買い取っています。

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まとめ

相続後に不動産を売却する方法には、個人へ売却する方法と、買取業者（不動産会社）に売却する2つの方法があります。
個人への売却は、市場価格に近い価格で売却できるものの、契約不適合責任に問われるリスクが高いため注意が必要です。
スムーズにかつ節税につなげたい場合は、不動産買取でかつ3年10か月以内の売却に利用できる取得費加算の特例を利用することをおすすめします。
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