親名義の土地を相続したら名義変更が必要！手続きを怠るリスクも解説

土地を相続した際には、適切な手続きと名義変更が必要不可欠です。
手続きを怠ると、あとで思わぬトラブルや費用負担が発生することもあります。
この記事では、親名義の土地を相続する際の流れと名義変更の方法、名義を変えないまま放置するリスクについて解説します。
一宮市、名古屋市、西尾張で土地を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の土地を相続したら？手続きの流れ

親が亡くなったことにより、土地を相続するケースは少なくありません。
土地を相続したら、どのように手続きを進めれば良いのでしょうか。
ここでは、土地を相続するときの基本的な流れを3ステップに分けて解説します。

流れ① 相続人を確認する

最初におこなうのは、土地を相続する権利がある方（法定相続人）を明らかにする作業です。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せて、誰が相続人にあたるのかを調査します。
子どもや配偶者だけでなく、場合によっては前妻との子や兄弟姉妹が相続人になるケースもあります。
同時に、被相続人の住民票の除票、相続する土地の登記事項証明書、固定資産評価証明書も準備しておきましょう。

流れ② 遺産分割協議をおこなう

法定相続人が確定したら、相続人全員で「誰が土地を引き継ぐのか」を話し合います。
これを遺産分割協議といい、合意内容は遺産分割協議書にまとめて全員が署名・押印します。
協議書は名義変更の際に必要になるため、正確に作成しましょう。
土地は現金と違い、簡単に分割できない資産です。
そのため、1人が土地を取得して他の相続人に代償金を支払うなどの方法がよく選ばれます。
もし、相続人の間で意見がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てる必要があります。

流れ③ 土地の名義変更をする

遺産分割協議で相続人が決まったら、最後に土地の名義変更をおこないます。
これは法務局に対して登記申請をする手続きで、相続人がその土地の正式な所有者になるために不可欠です。
登記をせずに放置しておくと、後々その土地を売ったり担保に入れたりすることができません。
必ず期限内に手続きができるよう、必要書類を確認しておきましょう。

• ●遺産分割協議書
• ●被相続人と相続人の戸籍
• ●住民票
• ●固定資産評価証明書
• ●登記申請書（必要事項を記入）

申請内容に不備があると受理されないため、不安な場合は司法書士に依頼することをおすすめします。
また、登記の義務化により、相続を知った日から3年以内に登記をおこなわないと過料の対象になる可能性があります。

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親名義の土地を相続する場合は名義変更が必要

親の土地を相続したときは、名義を自分に変更する「相続登記」が必要です。
ここからは、相続登記の基本として、2024年の法改正、手続きにかかる費用、すぐに登記できない場合の救済策について解説します。

2024年から相続登記は義務化

2024年4月1日より、土地を相続した場合の名義変更（相続登記）が法律で義務化されました。
不動産を相続した相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請をおこなう必要があります。
この義務化の背景には、「所有者不明土地」の増加があります。
所有者が不明な土地は、公共事業が進まなかったり、不法投棄や占有といったトラブルの原因になったりと、社会的な問題を引き起こしてきました。
とくに、相続登記がされないまま放置された土地が多いことが、問題の大きな要因とされており、これを解消するために現在は登記義務が設けられています。

親名義の土地の名義変更にかかる費用

土地の相続登記にかかる主な費用は以下の3つです。

• ●戸籍や住民票など書類の取得費用
• ●登録免許税
• ●司法書士への報酬（専門家に依頼する場合）

まず、戸籍は被相続人の出生から死亡までの全記録をそろえる必要があり、複数の自治体から取り寄せるケースもあります。
取得時には1通あたり数百円～1,000円程度の手数料がかかり、全体で数千円～1万円前後を見込んでおきましょう。
次に、相続登記の申請には登録免許税（印紙代）が必要です。
税額は固定資産評価額の0.4%（1000分の4）で、評価額100万円以下の土地については非課税となります。
司法書士に依頼する場合は、さらに報酬が発生しますが、不備のないスムーズな手続きが期待できます。

すぐに登記できないときは「相続人申告登記」で対応

相続人が多数いて話し合いがまとまらない、または一部の相続人と連絡が取れないなど、事情によっては3年以内に登記が難しいケースもあります。
そうした場合の救済策として、2024年から「相続人申告登記」という制度が新設されました。
これは、「相続が開始されたこと」と「自分が相続人であること」を法務局に申し出ることで、登記義務を果たしたものとみなされる制度です。
手続きは比較的簡単で、オンライン申請にも対応しています。
ただし、この申告をしても正式な所有者として登記されるわけではありません。
土地を売却したり担保に入れたりするには、あらためて正式な相続登記をおこなう必要があります。

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親名義の土地の相続後に名義変更をしない場合のリスク

親の土地を相続したあと、名義変更（相続登記）をせずに放置すると、法律違反になるだけでなく、所有者としての不利益を被る可能性があります。
最後に、名義変更を怠ることで生じる3つのリスクについて解説します。

リスク①過料が科される可能性がある

2024年4月の法改正により、相続によって不動産を取得した場合、3年以内の相続登記が義務化されました。
これに違反すると法務局から催告があり、それでも対応しなかった場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、次のような事情がある場合は正当な理由として認められることもあります。

• ●相続人が多く、書類の収集に時間を要する
• ●遺言の内容をめぐり親族間で争いが起きている
• ●相続人が重病や経済的困窮の状態にある

正当な理由の有無は登記官の判断により個別に決まりますが、特別な事情がない限りは期限内の手続きが原則です。

リスク②所有権を主張できない

名義変更をしていない土地については、相続人であっても正式な所有者とは見なされないため注意が必要です。
たとえば、遺産分割協議で特定の相続人が土地を取得することになっても、登記をしていなければ第三者に対して所有権を主張できません。
つまり、ほかの相続人が法定相続分を勝手に売却したり、債権者によって差し押さえられたりしても、防げないということです。
また、土地を売却したり担保に入れたりする場合にも、相続登記が必須です。
登記が済んでいないと売却ができず、最適なタイミングを逃す原因にもなり得ます。

リスク③権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま長期間放置していると、権利関係が複雑化していきます。
なぜなら、時間が経てば代替わりが進み、相続人の数が増えていくためです。
たとえば、相続人が2人いて、それぞれに2人の子どもがいる場合、次の世代では4人が関係者になります。
関係者が増えることで、意思統一が難しくなり、登記や売却などの手続きに大きな支障が出ます。
最終的に、土地の権利関係が整理できなくなるリスクもあるため、早期の相続登記が重要です。

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まとめ

親名義の土地を相続した場合は、まず相続人を確定し、遺産分割協議を経たうえで名義変更（相続登記）の手続きを行う必要があります。
2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されており、不動産を取得した日から3年以内に申請しなければなりません。
名義変更を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるほか、土地の所有権を正式に主張できないといった不利益が生じるおそれがあります。
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