土地の名義変更が必要となるケースとは？流れとかかる費用も解説

相続する場合や離婚する場合など土地の所有者が変わると、名義変更が必要になることがあります。
名義変更をおこなっていないと、所有者であることを主張できないだけでなく、売却などに活用することもできません。
そこで、土地の名義変更が必要なケースや名義変更の流れ、かかる費用について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で土地を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

土地の名義変更が必要なケースとは？

土地の所有者が変わる際に必要となるのが、名義変更です。
名義変更をおこなうと、不動産の権利関係や状況を法的に示す「登記簿」という書類が更新され、所有者として法的に証明されたことになります。
では、具体的にどのような場合に土地の名義変更が必要になるのでしょうか。
ここでは、土地の名義変更が必要なケースを解説します。

必要なケース①相続

土地の名義変更が必要な1つ目のケースは、相続時です。
土地の所有者が亡くなり相続が発生すると、亡くなった方から相続人に土地の名義を変更する手続きをおこなう必要があります。
これは、相続登記と呼ばれ、2024年4月から義務化となっているため、相続したことを知ったときから3年以内に手続きをおこなわなければなりません。
仮に、名義変更をおこなわなかった場合は、相続関係が複雑化してしまうだけでなく、10万円以下の罰則が科される可能性があるため注意が必要です。

必要なケース②財産分与

2つ目に必要なケースとして挙げられるのが、財産分与時です。
夫婦が離婚する際は、財産分与をおこなうのが一般的です。
その際に土地の名義変更が必要になるケースがあります。
たとえば、夫名義の土地を妻名義に変更する場合や、夫婦共有名義の土地を夫名義に変更するなどです。

必要なケース③売買

土地の名義変更が必要な3つ目のケースは、売買時です。
所有している土地を売却したり、新たに土地を購入したような場合は、売主から買主へ名義変更が必要になります。
一般的に、土地の名義変更は、売買契約が成立したあとの引き渡しのタイミングでおこないます。

必要なケース④贈与

4つ目のケースは、贈与時です。
生前贈与により土地を譲り受けた場合も、名義変更が必要です。
なお、贈与の場合は、譲り受けた側に贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。

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土地の名義変更の流れ

続いて、土地の名義変更の流れを解説します。
土地の名義変更は、ご自身でおこなうことも可能ですが、専門知識も必要なため司法書士へ依頼するのが一般的です。
一般的な流れは以下のとおりです。

• ●必要書類を準備する
• ●登記申請書を作成する
• ●法務局に申請書類と必要書類を提出する
• ●登記識別情報通知が発行される

流れに沿って詳しく見ていきましょう。

流れ①必要書類を準備する

土地の名義変更をおこなう際は、まずは必要書類の準備から始めます。
必要書類は、登記する理由（相続・財産分与・売買・贈与）によって異なります。
相続の場合は、遺言による相続か、遺産分割協議による相続か、法定相続人による相続かによってさらに必要書類が違うため注意が必要です。
また、相続は被相続人の書類から相続人の書類まで必要書類が多いため、早めに準備をおこなうことをおすすめします。
財産分与の場合は、登記済権利証や印鑑証明書、住民票などが必要なうえ、離婚協議書や財産分与契約書が必要です。
売買の場合は、売主は登記済権利証や印鑑証明書、固定資産評価証明書が必要になり、買主は住民票の準備が必要になります。
また、売買契約書も必要になるため準備しておきましょう。
贈与の場合は、贈る側は登記済権利証や印鑑証明書、固定資産評価証明書が必要で、受ける側は住民票が必要です。
そのほかにも、贈与契約書の提出が求められることもあります。

流れ②登記申請書を作成する

続いて、土地の名義変更に必要な登記申請書を作成します。
登記申請書は、法務局の窓口もしくはホームページ上からダウンロードにより入手することが可能です。
ホームページ上には記載例も掲載されているため、参考にして作成すると良いでしょう。
なお、提出書類に不備があると、再度申請が必要になるため、記入ミスおよび記入漏れがないよう注意しましょう。

流れ③法務局に申請書類と必要書類を提出する

登記申請書が作成できたら、法務局に必要書類と一緒に提出します。
登記申請方法は、窓口だけでなく郵送やオンラインと3つあります。
ただし、郵送やオンラインの場合は、書類に不備があってもすぐに修正することができないため注意しましょう。

流れ④登記識別情報通知が発行される

名義変更の申請をおこなうと、法務局で申請内容の審査がおこなわれます。
審査が問題ない場合は、1～2週間程度で登記識別情報通知が発行されます。
法務局に取りに行くか、もしくはご自宅に郵送してもらうことも可能です。
なお、登記識別情報通知は、紛失しても再発行されないため、大切に保管しておくことをおすすめします。

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土地の名義変更にかかる費用

土地の名義変更をおこなう際は、さまざまな費用がかかるため注意しましょう。
準備する費用は、おもに登録免許税、書類の取得費用、司法書士への報酬の3つです。
それぞれの費用について解説します。

費用①登録免許税

登録免許税は、登記の手続きにかかる税金です。
これは、法務局に土地などの不動産の名義を変更する際に必要となる税金で、収入印紙を申請書に貼付することで間接的に納税します。
税率は、名義変更する理由によって以下のように異なります。

• ●相続の場合：固定資産税評価額×0.4％
• ●財産分与の場合：固定資産税評価額×2％
• ●売買の場合：固定資産税評価額×2％（令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5%）
• ●贈与の場合：固定資産税評価額×2％

売買により建物を一緒に購入し、それが居住用の家屋である場合は、条件を満たすことで建物にかかる登録免許税は2％から0.3％へ軽減されます。

費用②書類の取得費用

名義変更の手続きに必要となる書類を取得する際も費用がかかります。
必要書類は、名義変更する理由によっても異なりますが、おもに取得するものとその費用の目安は以下のとおりです。

• ●固定資産評価証明書：200～300円
• ●登記簿謄本（全部事項証明書）：600円
• ●住民票：300円
• ●印鑑証明書：300円

なお、取得費用は、自治体により異なるため、詳細は各自治体へお問い合わせください。

費用③司法書士への報酬

土地の名義変更は、専門的かつ経験が必要なことから、司法書士へ依頼するのが一般的です。
その際に発生するのが、司法書士への報酬です。
司法書士への報酬の目安は、約5～7万円程度ですが、相続など手続きが複雑な場合は10万円前後することもあります。
ただし、報酬は司法書士事務所によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

相続や生前贈与、売買、財産分与時などでは、土地の名義変更が必要となるケースがあります。
土地の名義変更では、必要書類も多くかつ専門的知識も必要となることから、司法書士へ依頼するとスムーズに手続きがおこなえるでしょう。
なお、名義変更には、登録免許税といった税金や書類を取得する際の費用、また司法書士への報酬がかかることも覚えておきましょう。
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