不動産相続でかかる税金の種類とは?計算方法や控除についても解説!

不動産コラム

渡邉 幸平

筆者 渡邉 幸平

不動産相続でかかる税金の種類とは?計算方法や控除についても解説!

この記事のハイライト
●不動産相続時には登録免許税のほか相続税がかかる可能性がある
●遺産の総額が基礎控除額以下であれば相続税はかからない
●税負担を軽減するには控除をうまく活用することが大切

不動産を相続すると、相続税以外にも税金がかかります。
確実な資金計画を立てるためにも、どのような税金が発生するのか確認しておきましょう。
本記事では、不動産相続時に生じる税金の種類と計算方法、税金対策で活用したい控除について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考になさってください。

不動産相続時に発生する税金の種類とは

不動産相続時に発生する税金の種類とは

不動産相続で発生する主な税金は、登録免許税と相続税の2つです。

登録免許税とは

登録免許税は、登記手続きの際に国に納める税金です。
不動産相続では「相続登記」をおこなう際に発生します。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人に変更する手続きです。
土地や建物の名義は、相続が発生すると自動的に変更されるわけではありません。
不動産の相続人が自分で法務局へ出向き、相続登記をして名義を変更する必要があります。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月1日から義務化となりました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象となるためご注意ください。
登録免許税の計算方法
登録免許税の額は、以下の計算式で求めます。
登録免許税=固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額は1,000円未満切り捨て、納税額は100円未満切り捨てです。
たとえば固定資産税評価額が80万8,700円の場合、1,000円未満を切り捨てると80万8,000円です。
これを計算式に当てはめると「80万8,000円×0.4%=3,232円」となり、納税額は3,000円となります。
登録免許税の納付方法
登録免許税は、原則として現金一括払いですが、オンライン申請を利用すれば電子納付が可能です。
現金で納付する場合は、まず金融機関で納付書を提出し、それから登録免許税を支払います。
その際に受け取った領収書を登記申請書に貼り付け、登記所に提出すれば納付は完了となります。

相続税とは

相続した遺産の総額が基礎控除額を超えると、超えた部分に対して相続税が課されます。
たとえば基礎控除額が3,600万円の場合、相続税が課されるのは3,600万円を超えた部分に対してです。
基礎控除額は相続人の数によって変動し、相続人が増えるほと控除額も大きくなります。
相続税はほかの税金と違って、ご自身で税額を計算して納付書を作成しなければなりません。
相続税額の求め方は少々複雑なため、注意点もあわせて次章でより具体的に解説します。
相続税の納税方法
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に収めなければなりません。
納付は現金一括払いが原則ですが、専用サイトを利用してカードで支払うことも可能です。
現金で支払う場合は、金融機関もしくは被相続人が住んでいた地域の税務署で納付します。

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不動産相続における税金の1つ「相続税」の計算方法

不動産相続における税金の1つ「相続税」の計算方法

先述したように、相続税はご自身で計算しなければなりません。
過払いが生じても税務署からの連絡はないので、不安な方は税理士に依頼するのがおすすめです。
ここからは、相続税の計算方法を解説します。

計算方法①相続税の基礎控除額を計算する

相続税を求める前に、まず以下の計算式で基礎控除額を算出します。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×相続人の人数)
相続人が1人であれば3,600万円、2人なら4,200万円、3人では4,800万円となります。
相続人の数が多くなればなるほど、基礎控除額も大きくなるのが特徴です。

計算方法②相続税の課税価格を計算する

続いて、以下の計算式を使って課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額=正味の遺産額-基礎控除額
正味の遺産額とは、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いたあとの金額を指します。
プラスの財産には不動産や現金、自動車、有価証券など、マイナスの財産には借入金や未払金、葬儀費用などが含まれます。
課税遺産総額がわかったら、下記の計算式を用いて相続人それぞれの課税価格を求めましょう。
課税価格=課税遺産総額×法定相続分
法定相続分とは、民法で定められた相続財産(遺産)を相続する割合のことです。
相続人が複数いる場合、以下のように各相続人の取り分が法律によって定められています。

  • ●配偶者と子ども…配偶者1/2・子ども1/2
  • ●配偶者と直系尊属(父母・祖父母など)…配偶者2/3・直系尊属1/3
  • ●配偶者と兄弟姉妹…配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
  • ●配偶者なし…子どもが全額相続

子どもや兄弟姉妹、直系尊属が複数人いる場合は、配偶者以外の取り分を均等に分割する必要があります。

計算方法③相続税を求める

以下の計算式を用いて相続税を算出すれば、支払う税額がわかります。
相続税=課税価格×税率-控除額
税率と控除額については下記をご参照ください。

  • ●課税価格1,000万円以下…税率10%(控除額0円)
  • ●課税価格3,000万円以下…税率15%(控除額50万円)
  • ●課税価格5,000万円以下…税率20%(控除額200万円)
  • ●課税価格1億円以下…税率30%(控除額700万円)

たとえば、課税価格が2,700万円の場合、相続税は「2700万円×15%-50万円=355万円」となります。

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不動産相続時に税金対策として利用できる控除とは

不動産相続時に税金対策として利用できる控除とは

不動産相続時には、税金対策として利用できる控除が複数用意されています。
税負担を抑えるためにも、控除の概要や適用要件を確認しておきましょう。

住宅資金贈与の特例

住宅資金贈与の特例とは、子や孫に自宅の購入・新築・増築資金を贈与した場合に、最大1,000万円まで非課税にできる制度です。
適用要件には、贈与の年の1月1日時点で20歳以上であること、贈与の年の1月1日時点で20歳以上であることなどが挙げられます。
また、贈与された資金は、贈与を受けた翌年の3月15日までに全額を住居の購入費に充てなければなりません。
「子や孫のために相続税対策をしておきたい」という方は、ぜひ住宅資金贈与の特例の活用をご検討ください。

配偶者控除

配偶者から相続を受ける際は、配偶者控除を利用できる可能性があります。
配偶者控除とは、配偶者から相続した財産のうち1億6,000万円まで非課税にできる制度です。
1億6,000万円を超える場合も、法定相続分以下であれば税金はかかりません。
適用要件には、戸籍上の配偶者であること、相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了させることなどがあります。
事実婚のパートナーは民法上の配偶者に該当しないため、配偶者控除を適用できない点にご注意ください。

相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に2回以上相続が発生した場合に、前回の相続時に納付した相続税の一部を控除できる制度です。
この制度は、「短期間で相続が何度も起こる場合に、相続人の税負担を軽減しよう」という目的で設けられました。
適用要件には、前回の相続で相続税を納めていること、前回の相続から10年以内に相続が発生していることなどが含まれます。
また、今回の相続において法定相続人であることも条件の1つで、遺言書により財産を遺贈された方は特例を適用できません。

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まとめ

不動産相続時に発生する税金の種類と計算方法、税負担を軽減する控除について解説しました。
不動産を相続すると、相続登記の際に登録免許税、遺産総額が基礎控除額を超えた場合に相続税がかかります。
税負担を軽減する控除も複数用意されているので、利用できるものがないか事前にチェックしておきましょう。
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この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
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