相続した不動産は3年以内の売却がおすすめ！特例と売却時の注意点を解説

不動産を売却すると、売却した利益に応じて所得税や住民税などの税金がかかります。
しかし、相続した不動産であれば、相続後3年以内に売却すれば節税につながる特例を利用することが可能です。
そこで、相続した不動産を3年以内に売却することで節税につながる「相続空き家の特例」「取得費加算の特例」について、また売却時の注意点を解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産は3年以内に売却するのがおすすめ？相続空き家の特例とは？

相続した不動産を活用せず放置することは、老朽化による倒壊や特定空家の指定など多くのリスクを伴ってしまいます。
そのため、活用予定がない場合は、売却を検討するのが望ましいといえるでしょう。
とくに相続後3年以内に売却すれば、いくつかの特例を利用できるため、売却時に利益が出ても節税対策になります。
ここでは、相続した不動産を売却した際に利用できる「相続空き家の特例」について解説します。

相続空き家の特例とは

相続空き家の特例とは、被相続人（亡くなった方）が住んでいた自宅を相続した方が、空き家もしくは敷地を売却した際に適用される特例のことです。
特例が適用されると、譲渡所得の金額から最大で3,000万円控除されるため、節税効果が期待できます。
譲渡所得とは不動産を売却した際に得られる売却益のことで、この譲渡所得に対して所得税や住民税といった税金が課せられます。
この特例を利用すれば3,000万円控除されるため、大幅に譲渡所得を減らすことができ、結果的に税金の負担を減らすことが可能です。

適用要件

相続空き家の特例は、すべての方が利用できるわけではありません。
適用されるには「相続した空き家」と「売却時の状況」のそれぞれの要件を満たす必要があります。
相続した空き家の適用要件
相続した空き家の適用要件には、空き家だけでなく土地も相続で取得していることが条件となっています。
また、1981年5月31日以前に建てられた建物であることや、亡くなった方が相続開始まで居住していることも条件です。
さらには、相続開始後から売却まで空き家であることも条件の1つであるため注意しましょう。
売却時の状況の適用要件
相続空き家の特例を利用するためには、売却時の状況の要件も満たす必要があります。
まず、相続してから3年後の年末までに売却していることが条件となっています。
また、売却価格は1億円以下で第三者に売却していること、耐震リフォーム済みもしくは解体した状態であることも満たさなければなりません。
この特例は旧耐震基準で建てられた建物が、空き家として放置される問題を回避するために定められた制度です。
そのため、新耐震基準で建てられた空き家や、相続開始後に自分で住んでいた場合には利用できないため注意しましょう。

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相続した不動産は3年以内に売却するのがおすすめ？取得費加算の特例とは？

相続した不動産を3年以内に売却した際に利用できる特例は、相続空き家の3,000万円の特例だけではありません。
もう1つの特例「取得費加算の特例」も利用できる場合があります。
ここでは、取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、不動産を取得した際にかかった相続税を、譲渡所得を計算する際の取得費に一部加算できる制度です。
不動産を売却したときの譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費に相続税の一部を加算することで譲渡所得は減るため、結果的に譲渡所得にかかる所得税や住民税も軽減されます。

適用要件

取得費加算の特例を利用するためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• ●相続もしくは遺贈により財産を取得していること
• ●相続により相続税が課税されていること
• ●相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続した不動産を売却していること

この3つのなかで、とくに注意しなければならないのが売却するタイミングです。
3年10か月を過ぎてしまうと、特例は適用されないため注意しましょう。
また、相続もしくは遺贈によって取得していること、相続税を納めていることが条件です。
相続や遺贈によって取得しても相続税が課税されていないのであれば、この特例を利用することはできないため注意が必要です。

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相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

最後に、相続した不動産を売却するときの注意点を解説します。
スムーズに売却するためにも、事前に注意点は把握しておきましょう。
主な注意点は、以下の3つです。

• ●売却前に名義変更を済ませておく
• ●「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」は併用不可
• ●相続後は早めに売却手続きを進める

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点①売却前に名義変更を済ませておく

相続した不動産を売却する際は、亡くなった方から相続人へ名義変更の手続きが必要です。
不動産を売却することができるのは、不動産の名義人のみです。
亡くなった方のままの名義では、売却することができないため注意しましょう。
なお、被相続人（亡くなった方）から相続人に名義を変更することを「相続登記」と呼び、法務局にて手続きをおこないます。
相続登記は自分でおこなうこともできますが、必要書類も多いことから司法書士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。

注意点②「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」は併用不可

先ほどご紹介した「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」は、併用することができません。
そのため、どちらも適用要件を満たす場合は、どちらがお得になるか税金を計算し判断するようにしましょう。
判断が難しいようであれば、税金などに精通した税理士に相談することをおすすめします。

注意点③相続後は早めに売却手続きを進める

相続した不動産を売りに出しても、必ずしもすぐに買主が見つかるとは限りません。
一般的には、売却にかかる期間は3～6か月とされており、物件の状態や立地によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
相続後に売却に向けた準備が遅いと、相続開始から3年10か月以内を過ぎてしまい、取得費加算の特例を受けれない可能性があります。
そのため、売却の意思が固まっている場合は、相続後早めに売却の手続きを進めるのが望ましいでしょう。
ただし、取得費加算の特例を受けるがために売り急いでしまうと、損をし兼ねません。
後悔しないためにも、適正価格での取引を目指しましょう。

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まとめ

相続した不動産を3年以内に売却すると、「相続空き家の特例」や「取得費加算の特例」が利用できる可能性があるため、節税対策につながります。
ただし、売却前に亡くなった方から相続人への名義変更を済ませておく必要があります。
特例を利用するためにも、早めに売却に向けた準備をおこないましょう。
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