借地権付き建物でも相続できる？相続時と売却時の注意点を解説

借地権付き建物を相続したものの、活用予定がないため売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
相続した借地権付き建物を得る場合、地主から許可を得なければなりません。
何も知らずに売却してトラブルにならないよう、借地権付き建物と相続に関する注意点を理解しておきましょう。
この記事では、借地権付き建物と相続について、売却する際に気をつけたいポイントもあわせて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

借地権付き建物は相続できる？

「そもそも借地権とは？」「借地権付き建物でも相続できるの？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
借地権（しゃくちけん）とは、建物の所有を目的に、他人から土地を借りる権利のことをいいます。
つまり、建物の所有権はご自身にあり、建物が建っている土地の所有権は地主にあるという状況です。
このような権利が付いた不動産であっても、通常と同じように相続できるのでしょうか。
ここでは、借地権付き建物と相続の関係について解説します。

借地権付き建物でも相続できる

借地権付きと聞くと「土地は人のものだから相続財産に含まれない」とお考えになる方も少なくありません。
しかし、借地権は遺産相続の対象となるため、通常通り相続人は不動産を相続することが可能です。
土地を相続することについて、地主に承諾を得る必要もありません。
ただし承諾義務がないからといって、相続が発生したことを伝えないとトラブルになる可能性があります。
今後も良好な関係を築くためにも、借地権を相続した旨を地主に連絡しておくほうが良いでしょう。
なお、相続を機に土地を返してほしいと要求されることがありますが、その要求に応じる必要はありません。
借地権は更新することが可能で、また借地人には返還を要求されても拒否する権利があるためです。
正当事由がなければ地主は更新を拒否することはできず、借地人が望む限り契約は継続されます。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

借地権の相続については地主の承諾は不要ですが、遺贈（いぞう）により取得した場合は例外です。
遺贈とは、遺言によって誰かに財産を無償で譲ることであり、法定相続人以外にも認められています。
もし法定相続人以外の方が借地権を取得する際は、地主の承諾と譲渡承諾料が必要です。
譲渡承諾料の相場は、借地権の価格の10％程度とされていますが、個々の事情を考慮して最終的に決定します。
万が一地主の承諾が得られなかった場合は、借地権譲渡の承諾に代わる許可を家庭裁判所に申し立てることが可能です。

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借地権付き建物を相続する際の注意点

次に、借地権付き建物を相続する際に注意すべきポイントを解説します。

注意点1.建て替えの際は地主の許可が必要

不動産を相続したあとに、建て替えを検討される場合もあるでしょう。
借地権付きの不動産は、建て替えや増改築の際に地主の承諾が必要となるため注意が必要です。
承諾を得ずに勝手に建て替えなどをおこなった場合、契約違反となりトラブルに発展する恐れがあります。
最低限必要な修繕などは増改築や建て替えに含まれないため、基本的に地主の承諾は必要ありません。
しかし誤解を与えてしまわないように、修理する旨を事前に通知しておくのが望ましいといえます。
なお、建て替えの許可が得られない場合は、家庭裁判所に申し立てをおこない承諾を求めることが可能です。

注意点2.借地権には相続税が課される

相続した財産の総額が一定額を超えた場合、超えた分に対して相続税がかかります。
相続税の対象は不動産や現金といった形のあるものだけでなく、借地権も課税対象となります。
そのため、借地権を含む財産の総額が一定額を超えたら、相続税を支払わなければなりません。
借地権の評価額は、更地としての価格に借地権割合を乗じて計算します。
目に見える権利でないがために見落としてしまうことも考えられるので注意が必要です。

注意点3.建物は名義変更が必要

借地権を相続した場合に、原則として特別な手続きは必要はありません。
しかし土地の上に建っている建物については、相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
たとえば父が亡くなり、長男が家を相続した場合は、相続登記をして不動産の名義を父から長男に変更しなければなりません。
建物を相続人の名義に変更しておくことで、第三者に借地権を主張できるようになります。
もし名義変更をしないでいると、地主が土地を他人に売却した際に、その第三者に借地権を主張できなくなってしまいます。
このように、借地権付きの不動産を取得した際は、建物の名義と土地の借主を同じ人物にしておくことが大切です。
相続時には多くの手続きが発生するため慌ただしくなりますが、相続登記も忘れないようご注意ください。

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相続した借地権付き建物は売却できる？

借地権付き建物を相続したものの、活用予定がないため売却したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
借地権が付いていても売却は可能ですが、いくつかの注意点があります。
最後に、相続した借地権付き建物を売却する場合の注意点を確認しておきましょう。

売却時には地主の許可が必要

借地権付き建物を売却する際は、地主の許可が必要です。
許可を得られなければ、売却することはできません。
許可を得ずに勝手に売却した場合、契約違反とみなされ、借地権の明け渡し請求を受けることになります。
このようなトラブルを避けるためにも、必ず地主に連絡をして、売却の許可を得られるよう交渉することが大切です。

売却時には承諾料を支払う必要がある

売却の承諾を得るには、地主へ承諾料を支払う必要があります。
また承諾を得て借地権を売却する場合でも、承諾料を支払うのが一般的です。
承諾料の相場は「借地権の評価額の1割程度」とされています。
ただしこれはあくまでも目安であり、実際には更新料や借地期間なども考慮したうえで金額を決定します。

売却には相続登記が必須

相続した借地権付き建物を売却するには、先述した「相続登記」を必ずおこなわなければなりません。
なぜなら不動産を売却できるのは、原則として不動産の名義人のみと決まっているためです。
相続時にすぐ売却する場合でも、一旦は相続人へ名義を変更し、その後売却手続きを進める必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化され、正当な理由なく手続きを怠った場合にはペナルティ（10万円以下の過料）が課されます。
2024年4月以前に不動産を相続した方も義務化の対象に含まれるため、登記を済ませていない不動産がある方は注意が必要です。
ペナルティの対象にならないためにも、登記を済ませていない不動産があれば、速やかに手続きをおこないましょう。
また相続後すぐに売却しない場合でも、早めに書類などを準備して、名義変更をしておくことをおすすめします。

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まとめ

借地権付きの不動産であっても、ほかの財産と同じように相続することが可能で、地主の承諾も基本的には不要です。
しかし、建物を建て替える場合や増改築する場合、売却する場合は地主から承諾を得なければなりません。
また、売却時には不動産の名義が相続人になっている必要があるため、相続後は早めに登記手続きをおこないましょう。
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