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投資用物件を売却するまでの流れや売却理由について解説!

不動産コラム

投資用物件を売却するまでの流れや売却理由について解説!

この記事のハイライト
●投資用物件を売り出す際は「売却する理由」を明確にすることが大切
●不動産会社に査定を依頼する前にある程度の相場を調べておくと良い
●収益物件を引き渡す際は入居者から預かっている敷金と賃料の精算も必要

諸事情により、投資用物件の売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
投資用物件と一般的な居住用物件では、売却時の流れに少しだけ違う点があります。
スムーズな売却を目指すためにも、手続きの流れを事前にある程度把握しておきましょう。
本記事では、投資用物件を売却する理由や売却の流れなどを解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で投資用物件の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

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投資用物件を売却する流れ:売却する理由について

投資用物件を売却する流れ:売却する理由について

投資用物件を売却すると決めたら、まず「なぜ手放すのか」を明確にしましょう。
売却理由がはっきりしないと、売却完了までの目標設定ができず、納得のいく取引がおこなえないためです。
売却理由によっては、すぐに売却活動を開始したほうが良いこともあれば、タイミングを待ってから売り出すほうが良いこともあります。
たとえば賃貸経営がうまくいかず、毎月の返済が苦しいと感じている場合は、滞納する前に売却手続きを進めることが重要です。
反対に売り急いでいないのであれば、より好条件な買主が見つかるまで、じっくり売却活動をおこなうという選択肢もあります。
まずは、投資用物件を売却する主な理由を確認し、ご自身がどれに当てはまるか考えてみましょう。

資金作りのため

まとまった資金が必要になり、投資用物件を売却する方も多いかと思います。
たとえば新しい事業を始めるにあたり、開業資金として数百万円の現金が必要になるようなケースです。
また、買い替え時の購入資金に充てるために、所有している物件を売却するケースもあるでしょう。
不動産のような高額な資産は、まとまった現金が必要となった際に売却対象となることが多いです。

税金の支払いが困難なため

投資用物件に限らず、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。
十分な家賃収入を得られていれば、そこから納税資金を確保できるため、そこまで負担に感じないかもしれません。
しかし空室期間が長引くと、赤字になり納税資金を預貯金などから捻出する必要が出てきます。
固定資産税は原則として不動産所有者者全員に課される税金であり、滞納すると財産を差し押さえられる可能性があります。
このような税金の支払いが負担に感じてきたタイミングで、物件を手放す方も少なくありません。
売却益を確保するため
不動産の価値が上がっているタイミングで手放す方もいらっしゃいます。
不動産投資では、長期投資を前提としてインカムゲイン(家賃収入)を狙うのが基本です。
しかし、より多くの資金を得るために、キャピタルゲイン(売却益)を狙う手法もあります。
たとえば、3,000万円で購入したアパートを4,000万円で売却できれば、1,000万円が利益となります。
キャピタルゲインを狙って売却する場合、こまめに市場動向をチェックし、適切なタイミングを見極めなければなりません。
成功すれば多額の利益を得られますが、一方で損をする可能性があることを理解しておきましょう。

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投資用物件を売却する流れ:準備から契約締結まで

投資用物件を売却する流れ:準備から契約締結まで

実際に投資用物件を売却するとなったら、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。
ここからは、売却前の準備から不動産会社と媒介契約を結ぶまでの流れを解説します。

不動産の相場を調べる

売却価格は不動産会社に査定を依頼すれば把握できますが、その前にご自身でも相場を調べておくことをおすすめします。
ある程度の相場を理解しておけば、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうか判断しやすくなるためです。
不動産の相場は、積算価格や収益価格、周辺の取引価格などを参考に算出します。
また購入希望者が現れると、入居率や家賃の金額、修繕状況などを質問されることが予想されます。
その際にスムーズに返答できるよう、登記簿謄本や修繕履歴、家賃表などを整理しておきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

おおよその相場がわかったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額に納得できたら、次に不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社に売却を依頼するための契約で、認識違いによるトラブルを防止する役割があります。
以下のように3つの媒介契約があるため、ご自身に適したものを選択しましょう。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
同時に複数の不動産会社が売却活動をおこなうため、買主の幅が広がるというメリットがあります。
ただし、不動産会社に販売活動の報告義務がないため、状況を把握しづらいという注意点があります。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は、特定の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
いずれも不動産会社に報告義務があるので、販売戦略を立てやすいというメリットがあります。
駅近など需要が高い物件は一般媒介契約、駅から遠いなど需要が低い物件は専任系の媒介契約がおすすめです。

不動産会社が販売活動をおこなう

媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットやチラシなどを活用して、販売活動をおこないます。
投資用物件は、一般的な居住用物件とはアピールポイントが異なります。
以下の点をうまくアピールして、買主の購入意欲を高めましょう。

  • 収益
  • 賃貸需要
  • 節税対策
  • 大規模開発の予定

投資用物件に入居者がいる場合、基本的には内覧ができないため、不安に思う買主も少なくありません。
スムーズな取引をおこなうためにも、新耐震基準の適合証明書など物件の価値を判断できる書類を用意しておきましょう。

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投資用物件を売却する流れ:条件交渉後の契約締結から引き渡しまで

投資用物件を売却する流れ:条件交渉後の契約締結から引き渡しまで

最後に、購入希望者と条件交渉をしてから物件を引き渡すまでの流れを解説します。

購入希望者と条件交渉をおこなう

物件の購入希望者が現れたら、引き渡し日や売却価格、契約日など条件面の交渉をおこなうのが一般的です。
なかでも売却価格に関しては、双方で折り合いがつかずに交渉が長引く可能性があります。
取引が円滑に進むよう、事前に「いくらまでなら価格を下げても良い」という許容範囲を決めておくと良いでしょう。

買主と売買契約を結ぶ

条件交渉がうまくいったら、次に買主と売買契約を結びます。
契約日当日は買主から手付金を受け取り、売買契約書に署名と捺印をおこないます。
その際は、契約書の内容に間違いがないか、しっかり確認するようにしましょう。
気になる点や不明な点があれば、必ず解決してから契約に進むようにしてください。

各取引先に連絡を入れる

売主がローンを組んでいる場合は、金融機関に今後の返済について相談しましょう。
また日常清掃会社やゴミ清掃会社など、各取引先にも売却する旨を伝える必要があります。
連絡を入れたら、取引先の指示に従って手続きを進めましょう。

残金を受け取り物件を引き渡す

買主から残金を受け取り、鍵や関係書類を渡した後に物件の引渡しをおこないます。
投資用物件は居住用物件とは異なり、入居者から預かっている敷金と賃料の精算も必要です。
月の途中で売却すると、前払いで受け取っている賃料を売主が多く受け取ることになるためです。
物件を引き渡したら所有権移転登記をおこない、物件売買の取引は完了となります。

まとめ

投資用物件を売却する際は、まず売り出す理由を明確にしてから目標を立てることが大切です。
なぜ売るのかをはっきりさせた上で売却計画を立てれば、満足度の高い取引がおこなえるでしょう。
また条件交渉が長引かないよう、事前に値下げの許容範囲を定めておくことをおすすめします。
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この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
いつでもお気軽にご相談ください! 

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