空き家にも相続税がかかる?税金の計算方法や税金対策について解説!

空き家にも相続税がかかる?税金の計算方法や税金対策について解説!

この記事のハイライト
●誰も住んでいない空き家でも相続税の課税対象となる
●遺産総額が基礎控除額を超えなければ相続税は課税されない
●被相続人が元気なうちに相続税対策をしておくことが大切

親が亡くなったあと、空き家となってしまった実家を相続する方も多いでしょう。
利用していない空き家であっても、相続税の課税対象になるのでしょうか。
今回は空き家と相続税の関係、税金の計算方法や節税方法などを解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で空き家を相続するご予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家を相続したら相続税はどうなる?

空き家を相続したら相続税はどうなる?

相続は人生でそう何度も経験するものではありません。
そのため「相続税ってどんな税金?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
まずは、相続税の概要をご説明したうえで、空き家も課税対象になるのかを解説します。

相続税とは

相続税とは、被相続人(故人)の財産を相続したときに、相続人に課される税金です。
ただし、遺産を相続した方全員に課税されるわけではありません。
相続税には基礎控除額が設けられており、控除額を超えなければ相続税は非課税です。
相続税の計算方法は、のちほど解説します。

空き家にも相続税はかかる

たとえ空き家であっても「不動産」という財産に変わりはありません。
そのため、空き家を含む財産の総額が基礎控除額を超えれば、相続税が課されます。
不動産は価値が高いことから、相続税も高額になりがちです。
遺産のなかに土地や建物が含まれている場合は、税金対策をしておくようにしましょう。

空き家のままだと相続税が高くなる

空き家の相続では「小規模宅地等の特例」が利用できません。
小規模宅地等の特例とは、相続する土地の評価額を最大80%まで減額するという制度です。
たとえば、5,000万円の自宅(敷地面積は300㎡)を相続した場合、特例を利用すれば評価額が1,000万円になります。
節税効果の高い特例ですが、以下に該当する家を相続した際は特例を適用できません。

  • 被相続人が空き家として所有していた家屋
  • 居住者の死亡によりすでに空き家になっている家屋

小規模宅地等の特例は数種類がありますが、いずれも相続開始直前で空き家になっていると適用できません。
ただし、例外として特例を利用できるケースもあります。
たとえば、生前に親が高齢者施設に入居し、空き家となっていた実家を相続した場合などです。
詳細は国税庁のWebサイトに記載されているため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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空き家の相続税の計算方法

空き家の相続税の計算方法

続いて、相続税の計算方法を解説します。

計算方法1:基礎控除額を算出する

相続税には基礎控除額が設けられています。
控除額の計算方法は以下のとおりです。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×相続人の数)
ここでは、相続財産は自宅の敷地のみ(評価額6,000万円)とし、子ども1人が相続すると仮定します。
相続人が1人だけの場合、基礎控除額は「3,000万円+(600万円×1人)=3,600万円」です。

計算方法2:課税遺産総額を求める

続いて、課税遺産総額を計算します。
課税遺産総額とは、遺産の総額から基礎控除額を差し引いたあとの金額です。
先ほどのケースで考えると、課税遺産総額を求める計算式は以下のようになります。
6,000万円(財産の総額)ー3,600万円(基礎控除額)=2,400万円
小規模宅地等の特例を適用しない場合、2,400万円が相続税の課税対象額となります。

計算方法3:税額を求める

課税遺産総額がわかったら、次に相続税の速算表から税率や控除額を適用させましょう。
ここでは、法定相続分に応ずる取得金額が1,000万円以下から1億円以下までの税率と控除額を記載します。
それ以外の金額については、国税庁のホームページをご確認ください。

  • 1,000万円以下:税率 10% 控除額 なし
  • 3,000万円以下:税率 15% 控除額 50万円
  • 5,000万円以下:税率 20% 控除額 200万円
  • 1億円以下:税率 30% 控除額 700万円

今回のケースは「3,000万円以下」に該当するため、課税対象額に税率15%と控除額50万円を適用させます。
すると、相続税額は「2,400万円×15%-50万円=310万円」となります。
相続人が1人ではなく複数人いる場合は、財産の取得割合に応じて按分しなければなりません。

小規模宅地等の特例を使う場合

上記の計算では特例を適用していないため、相続税は310万円という結果になりました。
それでは小規模宅地等の特例を適用すると、相続税はどれほど変わるのでしょうか。
土地のすべてに特例を適用すると、敷地の評価額は以下のようになります。
6,000万円×(1-0.8)=1,200万円
小規模宅地等の特例を適用すると、本来6,000万円の価値がある土地の評価額は1,200万円となります。
1,200万円であれば基礎控除額を超えないため、相続税は課税されません。

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空き家にかかる相続税を節税するには?税金対策のコツ

空き家にかかる相続税を節税するには?税金対策のコツ

相続税の負担を軽減するには、被相続人が元気なうちに対策しておくのが理想です。
しかし、十分な対策をおこなう前に相続が発生してしまうこともあるでしょう。
最後に、相続発生前と相続発生後にできる相続税対策を解説します。

相続発生前:空き家を売却して3,000万円の特別控除の特例を利用する

子どもはすでに持ち家があり、親が亡くなると実家が空き家になってしまうというケースも多いでしょう。
この場合、相続が発生する前に家を売却すれば、特例を適用して売却益に対する所得税を節税できる可能性があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、売却益から最大3,000万円まで控除することが可能です。
特例を利用するには一定の条件を満たす必要があるため、被相続人が元気なうちに一緒に確認しておくと良いでしょう。
この特例は、売却時にすでに空き家になっている家にも適用できますが、その場合は売却期限に注意が必要です。
特例を利用するには「誰も住まなくなった日から3年目の12月31日まで」に売却しておかなければなりません。

相続発生前:空き家を貸し出して小規模宅地等の特例を使う

アパートや駐車場の敷地には「貸付事業用の小規模宅地等の特例」という制度を利用できる可能性があります。
この制度は、被相続人が賃貸用として使っていた土地を相続した場合に、200㎡まで50%引きにするというものです。
ただし特例を利用するには条件があり、相続が発生する3年以内に始めた賃貸事業は特例の対象外となります。

相続発生後:空き家を売却して所得控除の特例を利用する

相続が発生した後であれば、空き家を売却して所得控除の特例を使う方法があります。
所得控除の特例には「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」があり、売却益から3,000万円まで控除することが可能です。
節税効果が高いためぜひ利用したい制度ですが、適用するには一定の条件を満たさなければなりません。
たとえば「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」や「家屋と土地の両方を相続していること」などの条件があります。
また相続発生から売却するまでに、空き家に住んだり事業用に利用したりしていた場合は、特例の適用対象外となる点にご注意ください。

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まとめ

人が住んでいない空き家であっても、相続税の課税対象となります。
空き家を含む遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税を支払わなければなりません。
賢く節税するためにも、被相続人が元気なうちから相続税対策を講じておきましょう。
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この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
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