収益物件とは?売却するメリット・デメリットを解説

収益物件とは?売却するメリット・デメリットを解説

この記事のハイライト
●収益物件とは賃貸収入を得る目的で使用される不動産のこと
●収益物件を売却するとまとまった資金が得られるため資金計画や投資計画を立てやすいメリットがある
●収益物件を売却すると定期的な収益が得られなくなることや売却までに時間がかかってしまう点がデメリットである

収益物件を売却する際は、売却するタイミングや売却時のリスクなど、さまざまな点を考慮する必要があります。
売却のタイミングを誤ると損をしたり、私生活や家計に影響が出ることもあるため注意が必要です。
そこで、収益物件とはなにか、売却するメリットとデメリットについて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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収益物件とは?売却方法とタイミングについて

収益物件とは?売却方法とタイミングについて

収益物件を売却する際は、売却に適したタイミングを見極めることが大切です。
タイミングを誤ると、場合によっては損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。
ここでは、そもそも収益物件とはなにか、また売却タイミングについて解説します。

収益物件とは

収益物件とは、賃貸収入を得ることを目的で使用される不動産で、たとえば以下のような物件が挙げられます。

  • 居住用物件:一戸建て、アパート、マンションなど
  • オフィス系物件:企業などの事務所
  • テナント物件:飲食店、ホテル、コンビニエンスストアなど
  • 貸地:駐車場など

これらの収益物件は、個人または事業者に貸し出し、毎月定期的な収入を生み出します。
また、収益物件はマイホームとは異なるため、購入する際は住宅ローンではなく「不動産投資ローン」を利用することになります。

収益物件の売却方法

収益物件の売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し買主を探す方法です。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる点です。
そのため、時間がかかってでも高く売却したい場合には向いているといえるでしょう。
もう一つの買取とは、不動産会社に直接物件を売却する方法です。
買主が不動産会社なため、個人の買主を探す売却活動が不要で短期間で売却することができます。
ただし、買取は仲介と比べて売却価格が低くなってしまう点がデメリットです。
そのため、売却価格が多少下がってでも早く売却してしまいたい方におすすめの方法といえるでしょう。

収益物件の売却タイミングとは

収益物件をできるだけ高く売却したい場合は、以下のようなタイミングで売り出すことが大切です。

  • 大規模修繕がおこなわれる前
  • 不動産の価格が上昇しているとき
  • 収益物件が満室となっているとき

建物は年数が経過するごとに劣化していくため、外壁塗装や給排水管の工事など大規模修繕が必要になります。
この大規模修繕にかかる費用は高額になるため、修繕がおこなわれる前に売却してしまうのも1つの方法です。
また、不動産の市場価格が上昇しているときも高く売却できる可能性があります。
そのため、日ごろから不動産の基準地価や公示地価などを確認して値動きを把握しておくことも大切です。
そして、収益物件が満室状態も高く売却できるタイミングの1つです。
満室状態のときは収益価格がもっとも高いとされています。
そのため、満室に近い状態にして売却すると、高値売却が期待できるでしょう。

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収益物件を売却するメリット

収益物件を売却するメリット

次に、収益物件を売却する際のメリットを解説します。
主なメリットは以下の3つです。

  • 入居者を募集する手間が不要
  • 金利上昇のリスクを負わない
  • 投資計画の見通しが立てやすい

それぞれのメリットについてご説明します。

メリット①入居者を募集する手間が不要

収益物件を所有していると、退去時などに新たな入居者を探すために募集をしなくてはなりません。
募集するには広告を作成したり、手間がかかってしまいます。
しかし売却してしまえば、このような手間が不要で、かつ空室リスクを伴うこともありません。
空室が続くと、得られる収入が減ってしまうため、所有者にとっては大きな懸念点です。
売却すると、このような収入減少などの心配がなくなるでしょう。

メリット②金利上昇のリスクを負わない

収益物件は、一見すると安定した投資に思えます。
しかし、金利上昇によりローンの返済額が増えたり、思わぬ修繕費用が予想以上にかかったりするリスクがあります。
収益物件を売却すれば、そのようなリスクを負わずに済む点がメリットです。

メリット③投資計画の見通しが立てやすい

収益物件を売却すると、ある程度のまとまった資金を手に入れることができます。
まとまった資金を得られれば、投資計画を立てるなど新たな収益物件の購入資金に充てることができます。
さらに利回りが良い収益物件を購入すれば、新たな利益を生み出すこともできるでしょう。
また、ローン残債がある場合は、返済に充てることも可能です。
このように収益物件の売却は、まとまった資金を得られるため、投資計画や資金計画を立てやすいメリットがあります。

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収益物件を売却するデメリット

収益物件を売却するデメリット

続いて、収益物件を売却する際のデメリットを解説します。
収益物件の売却は、メリットだけでなくデメリットもあるため、両方を考慮して判断すべきでしょう。
主なデメリットは以下の3つです。

  • トラブルが発生することがある
  • 現金化までに時間がかかることもある
  • 定期的な収益が得られなくなる

それぞれのデメリットをご説明します。

デメリット①トラブルが発生することがある

入居者がいる収益物件を売却する際は、トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
入居者がいる物件は、買主が利回りを計算しやすいメリットはありますが、買主は入居者の状況を把握できないまま取引する点がデメリットです。
入居者が住んでいる部屋は基本的に内覧できないため、室内の様子を把握することができません。
そのため、思い違いが発生しトラブルが発生しやすくなります。
また、買主が入居条件や入居者を決められないことも、トラブルになってしまう原因の1つです。

デメリット②現金化までに時間がかかることもある

収益物件を仲介で売却する場合は、現金化までに時間かかる点もデメリットの1つといえるでしょう。
一般的には、売却までに3~6カ月の期間を要します。
しかし収益物件の場合は、通常の不動産売却と異なり収益物件の買主は投資家が中心となります。
そのため、場合によっては、通常よりも時間がかかる恐れがあるため注意しましょう。
また、築年数が古いなど劣化が激しい場合は、売却前にリフォームが必要になるケースもあり、その際はさらに時間をかかる可能性があります。

デメリット③定期的な収益が得られなくなる

収益物件を売却すると、当然ながら定期的な収益が得られなくなる点がデメリットです。
毎月の収入をローン返済などに充てていた場合は、別の収入源などの確保が必要になるでしょう。
まとまった資金が得られるので収益がなくても問題ないと考えがちですが、定期的な収入がなくなっても影響がないか慎重に判断するべきといえます。
とくに収益性が高い物件を売却した場合は、私生活に大きく影響する可能性もあるため注意が必要です。

まとめ

収益物件を売却すると、まとまった資金が得られるだけでなく、金利上昇などに伴うリスクなども回避できるメリットがあります。
ただし、定期的な収益が得られなくなったり、売却でトラブルが発生する可能性もある点に注意が必要です。
また、収益物件をできるだけ高く売却したい場合は、大規模修繕前や不動産価値の上昇時など売却タイミングにも気を付けましょう。
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この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
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