投資用物件はローン残債があっても売却可能?売却理由や対処法を解説の画像

投資用物件はローン残債があっても売却可能?売却理由や対処法を解説

不動産コラム

投資用物件はローン残債があっても売却可能?売却理由や対処法を解説

この記事のハイライト
●投資用物件のローン残債があっても完済できるなら売却は可能である
●投資用物件を売却する主な理由には資産整理や物件管理の大変さなどが挙げられる
●売却価格よりもローン残債が上回るオーバーローンの場合は自己資金で補うか任意売却などで対処する

投資用物件を所有しているものの、赤字が続いていたりすれば売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、投資用物件にローンがある場合は、ローンがどのくらい残っているかによって売却方法や対処法が異なってくるため注意しなければなりません。
そこで、投資用物件にローン残債があっても売却できるのか、売却の主な理由や売却にあたってのローン残債の対処法について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で投資用物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

\お気軽にご相談ください!/

投資用物件にローン残債があっても売却はできる?

投資用物件にローン残債があっても売却はできる?

売却予定の投資用物件のローン残債がある場合、売却することはできるのでしょうか。
ここでは、ローン残債がある投資用物件を売却できるのかを解説します。

ローン完済できるなら売却は可能

結論からいえば、ローンが完済できるようであれば売却することは可能です。
ローンを組んで購入した不動産には、債権者である金融機関から「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンが返済できなくなった際に担保としてその不動産を差し押さえ、債務に充てることができる権利のことです。
一般的に抵当権が付いたまま売却しても、わざわざ抵当権が設定されている不動産を好んで購入する方はいません。
そのため、売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があるのです。

ローン完済できる場合の売却の流れ

投資用物件を売却してその売却代金でローン完済ができるのであれば、通常どおりの不動産売却をおこなうことができます。
一般的には以下の流れで売却を進めます。

  • ローン残債を把握する
  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 売却活動・引き渡し
  • ローンの繰り上げ返済・抵当権抹消登記

不動産売却する際は、事前にどのくらいのローン残債があるのかを把握しておく必要があります。
ローン残債がわかる書類が手元にない場合は、金融機関に売却の意思を伝えれば、残高証明書を出してもらうことができるでしょう。
そして、不動産会社に査定依頼をし、売却代金で完済できるのかを判断していきます。
売却を進める場合は、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始していきます。
買主が見つかったら、売買契約を締結し、決済・引き渡し日を決定する流れです。
その際に同日にローンを完済し、金融機関から送付されてくる書類を用いて抵当権の抹消手続きをおこないます。
なお、売却代金でローンが完済できない場合は、別の売却方法を取るなど対処が必要になるため、ローン残債と物件の価値は正確に把握しておくようにしましょう。

\お気軽にご相談ください!/

ローン残債がある投資用物件を売却する主な理由とは?

ローン残債がある投資用物件を売却する主な理由とは?

投資用物件を売却する場合、主にどのような理由が挙げられるのでしょうか。
ここでは、投資用物件の売却理由について見ていきましょう。

理由①資産整理のため

まず投資用物件を売却する理由として挙げられるのが、資産整理のためです。
不動産投資を続けていくなかで、ライフステージの変化によって売却を迫られることがあります。
たとえば、子どもに投資用物件を相続しようと考えていたものの、相続する必要がなくなった場合などです。
また、退職金のみの生活によりローンを抱えるリスクを懸念し、投資用物件の売却が必要になったなどさまざまなケースが挙げられるでしょう。

理由②物件管理が困難なため

物件管理の負担が大きいことから売却を検討するケースも多いです。
投資用物件は管理を委託することも可能ですが、家賃の設定や修繕時期などはオーナーが決める必要があります。
そのため、管理の手間や費用の負担が大きく、売却を検討する方もいます。

理由③税金が支払えないため

税金の負担が大きく支払いができないことも、売却理由として挙げられます。
投資用物件に限らず、不動産を所有している以上固定資産税や都市計画税などの税金を納める必要があります。
投資用物件を所有している方のなかには、毎月得られる家賃を税金の支払いに回している方も多いでしょう。
しかし、実際は不動産の家賃は毎年1%ずつ下がるとされているため、いずれ赤字経営になる可能性もあります。
赤字となれば、税金を納められなくなり、売却を検討する方もいらっしゃいます。

理由④入居者が決まらないため

入居者を募集してもなかなか入居者が決まらず空室が続いていることも、売却する理由として挙げられます。
周辺の商業施設が閉店したり、大学が移転したりすると賃貸物件のニーズが下がってしましい、空室率が高くなってしまいます。
そのため、損失をこれ以上広げないために、売却を検討するケースが多いようです。

\お気軽にご相談ください!/

不動産投資用物件を売却する際のローン残債の対処法

不動産投資用物件を売却する際のローン残債の対処法

不動産投資用物件を売却する際に、ローン残債があった場合どのように対処すれば良いのでしょうか。
前述したように、原則として売却時にはローンを完済している必要があります。
ここでは売却価格とローン残債を比較した際の対処法をそれぞれ解説します。

アンダーローンの場合(売却価格>ローン残債)

投資用不動産の売却価格よりもローン残債が下回るアンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済できるため問題なく売却することができます。
売却代金をローン残債の返済に充てて、一括返済で完済します。
完済後には、不動産の抵当権抹消登記をおこない、所有権移転手続きをおこなう流れです。

オーバーローンの場合(売却価格<ローン残債)

投資用不動産の売却価格よりもローン残債が上回るオーバーローンの場合は、売却代金で完済することができないため、そのまま売却することはできません。
そのため、以下の4つの方法から対処する必要があります。
自己資金で差額分を支払う
1つ目の方法は、売却代金で足りない差額分を自己資金で補うことです。
たとえば、ローン残債が2,000万円で売却代金が1,800万円だったとしましょう。
この場合は、差額分の200万円を自己資金から捻出してローンを完済する方法になります。
借り換えする
2つ目の方法は、現在の金融機関からほかの金融機関に借り換える方法です。
この方法であれば、自己資金がなくても売却できる可能性があります。
ただし、借り換えローンの場合は通常の融資よりも審査が厳しくなる傾向にあります。
売却時期を延期する
3つ目の方法は、売却時期を延ばしアンダーローンになるのを待つ方法です。
将来的に価格が上がる要素があるのなら、売却時期を見直したほうがプラスになる可能性があるでしょう。
任意売却を検討する
4つ目の方法は、任意売却をおこなう方法です。
任意売却とは、売却後にローンが残ってしまう場合でも金融機関の同意を得て売却する方法になります。
売却自体は、通常の不動産売却と同様に進める流れです。
ただし、任意売却は必ず金融機関の同意が必要になるため、まずは借入先の金融機関に相談してみることをおすすめします。

まとめ

投資用物件にローン残債があっても、原則として売却することは可能です。
ただし、売却代金よりもローン残債が多いオーバーローンの場合は、自己資金で賄うか、借り換えや任意売却を検討する必要があります。
売却する際には、まずはローン残債がいくら残っているのか、事前に残高証明書などで確認しておくとスムーズでしょう。
一宮市の不動産売却・買取のご相談は地域密着の一宮市不動産売却センターにお任せください。
相続不動産や空き家・空地などを売りたい、というお悩みや心配ごとは弊社が無料で相談を承ります。
ご遠慮なくお問い合わせください。




一宮市の不動産売却なら株式会社カナエル不動産にお任せください!


お気軽にご相談ください!!



この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
いつでもお気軽にご相談ください! 

”不動産コラム”おすすめ記事

  • 相続時の遺言書は3種類!自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言を解説の画像

    相続時の遺言書は3種類!自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言を解説

    不動産コラム

  • 相続における養子縁組とは?養子縁組をおこなうメリットや注意点を解説の画像

    相続における養子縁組とは?養子縁組をおこなうメリットや注意点を解説

    不動産コラム

  • 不動産の終活とは?やり方や注意点について解説の画像

    不動産の終活とは?やり方や注意点について解説

    不動産コラム

  • 相続における単純承認とは?手続きや法定単純承認となるケースを解説の画像

    相続における単純承認とは?手続きや法定単純承認となるケースを解説

    不動産コラム

  • 不動産の共有名義人の片方が他界したら誰が相続人になる?流れと注意点を解説の画像

    不動産の共有名義人の片方が他界したら誰が相続人になる?流れと注意点を解説

    不動産コラム

  • 相続における限定承認とは?注意点や相続放棄との違いを解説の画像

    相続における限定承認とは?注意点や相続放棄との違いを解説

    不動産コラム

もっと見る