投資用マンションの売却タイミングはいつ?事前準備や注意点を解説

投資用マンションの売却タイミングはいつ?事前準備や注意点を解説

この記事のハイライト
●投資用マンションは大規模修繕がおこなわれる前や路線価が上がっているときなどが売却に適したタイミングである
●投資用マンションを売却する際は管理会社へ連絡することや不動産価格をご自身で調査するなどの準備が必要
●投資用マンション売却時のローン残債がある場合は売却金で完済できるか事前に把握してから売却を検討する

投資用マンションを売却する際は、最適なタイミングで売却することが損をしないための方法です。
また、売却にはある程度の期間を要するため、事前に計画を立ててから売却に向けた準備をすることをおすすめします。
そこで、投資用マンションの売却に適したタイミングや売却に向けての準備、注意点について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ?

投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ?

投資用マンションの売却を考える際に、まず検討したいのが売却タイミングではないでしょうか。
損をしないためにも、いつが適しているのかタイミングを逃さないことが大切です。
投資用マンションの売却に適しているタイミングは以下の場合が考えられます。

  • 大規模修繕がおこなわれる前
  • 路線価が上がっているとき
  • 家賃が近隣の相場よりも高いとき

それぞれのタイミングについてご説明します。

タイミング①大規模修繕がおこなわれる前

マンションは、一般的に築年数が10~20年の間に大規模修繕をおこないます。
この大規模修繕がおこなわれる前に売却するのもタイミングの1つといえるでしょう。
投資用マンションでは、毎月修繕積立金を管理組合に支払い、管理組合はその資金で大規模修繕をおこなっています。
この修繕積立金はほとんどの場合に、築10年または築15年のタイミングで値上がりしています。
また、大規模修繕に伴い工事費の値上がりや劣化が激しい場合は、一時徴収金を請求されるケースも珍しくありません。
このように、高額な費用が発生するときは、不動産売却を考えるタイミングであるといえるでしょう。

タイミング②路線価が上がっているとき

土地の公的価格の1つに「路線価」があります。
これは相続税評価額のことを指し、1年に1度その土地の実情を踏まえて発表されます。
この路線価が上昇しているときも、売却に適したタイミングといえるでしょう。
路線価は国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
路線価は公示価格の約8割程度になることから、不動産の相場を考えるうえで重要な指標とされています。
つまり、路線価が上昇傾向にあるときは、高値で売却できるタイミングであるといるでしょう。

タイミング③家賃が近隣の相場よりも高いとき

所有する投資用マンションの家賃が、近隣の相場よりも高い場合も売却タイミングといえます。
家賃相場よりも高く、かつ入居者がいる場合は、投資家からすると魅力的な物件といえるでしょう。
一般的には、入居者がいる場合は内覧ができないなどの制約がかかるため、相場よりも売却価格が下がる傾向にあります。
しかし、入居者がいる場合でも家賃相場が周辺よりも高い場合は、売買による損失を回避できる可能性があるでしょう。

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投資用マンションを適切なタイミングで売却するための準備

投資用マンションを適切なタイミングで売却するための準備

投資用マンションなどの不動産を売却する際は、売却が完了するまでに3~6か月の期間を要します。
適切なタイミングで売却するためには、スケジュール管理や準備などを綿密におこなっておくようにしましょう。
ここでは、投資用マンションを売却するにあたって、必要な売却準備について解説します。

売却準備①マンション管理会社へ連絡する

マンションを売却することが決まったら、早い段階で管理会社へ売却の意思を伝えておきましょう。
売却すると、組合員の資格喪失届や管理費・修繕積立金の精算をおこなう必要があるからです。
売却前に慌てないように、事前に提出方法や精算額などを確認しておくのが良いでしょう。

売却準備②不動産価格の相場を調査しておく

投資用マンションを売却する際は、どのくらいで売却できるのか不動産会社に査定を依頼します。
しかし、この査定を依頼する前に、ご自身である程度の価格相場を把握しておくことが大切です。
相場を把握しておけば、スムーズに売り出し価格を設定することができるためです。
ご自身で不動産価格を調べるには、不動産情報が見られるポータルサイトを利用すると良いでしょう。
検索画面で、種別、立地、築年数、間取りなどの条件を絞り、所有しているマンションの類似物件を探します。
類似物件を確認すれば、おおよその相場を知ることができます。

売却準備③必要書類を用意する

投資用マンションを売却する際は、さまざまな書類が必要になります。
そのため、あらかじめ何が必要であるのか、把握しておくとスムーズに売却を進めることができるでしょう。
投資用マンションを売却する際に必要な書類は以下のとおりです。

  • 権利証・登記識別情報
  • 登記簿謄本
  • マンションの管理規約、維持費などの書類
  • 固定資産税納税通知書
  • 購入時の売買契約書

なお、上記以外にも顔つきの身分証明書や実印、印鑑証明書が必要です。
このように必要書類は多いため、早めに準備しておくことをおすすめします。

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投資用マンションを適したタイミングで売却するための注意点

投資用マンションを適したタイミングで売却するための注意点

最後に、投資用マンションを適切なタイミングで売却するための注意点を解説します。
主な注意点は以下の3つです。

  • 収益物件よりも居住用物件のほうが価値が高いケースもある
  • ローンを完済できない場合は自己資金での補填が必要
  • 不動産のプロである不動産会社の意見を聞く

それぞれの注意点を順にご説明します。

注意点①収益物件よりも居住用物件のほうが価値が高いケースもある

投資用物件を売却する際に、入居者がいる場合は「オーナーチェンジ物件」として売り出します。
オーナーチェンジ物件は売却タイミングも測りやすいですが、状況によっては空室のほうが高く売れる可能性があるため注意が必要です。
なぜならオーナーチェンジ物件は、収益物件としか評価されないからです。
一方で空室物件は、買主が住みたいと思えば自己居住用として利用することができます。
そのため、投資用マンションを売却する際は、収益物件とするか居住用物件として売り出すか、売り出し方にも考慮すべきだといえるでしょう。

注意点②ローンを完済できない場合は自己資金での補填が必要

売却金でローンを完済できるのであれば、ローン残債があっても投資用マンションを売却することは可能です。
しかし、ローン残債よりも売却価格を上回る場合は、その差額分を自己資金で補填する必要があるため注意が必要です。
そのため、ローン残債と売却価格を比較して、売却するかどうかを検討することをおすすめします。

注意点③不動産のプロである不動産会社の意見を聞く

投資用マンションは、売却のタイミングだけでなく利回りなどの投資目線のノウハウも必要です。
また、賃貸借契約や管理の見識も持ち合わせていなければなりません。
そのため、不動産会社の意見を聞くことも大切です。
不動産会社であれば、市場動向も把握しているため、投資用マンションを売却したい際もお役に立てます。
仲介を依頼する際は、投資物件の実績がある不動産会社を選ぶと、ベストなタイミングをアドバイスできるでしょう。

まとめ

投資用マンションを売却する際は、路線価が上昇しているときや大規模修繕の前などに売却すると高値で売却でき、かつ費用を抑えられる可能性があります。
そのため、売却する際はどのタイミングがベストなのか見極めることが大切です。
投資用マンションの売却で損をしないためにも、不動産会社にご相談ください。
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この記事の執筆者

このブログの担当者 
渡邉 幸平

◇一宮市・名古屋市内全域を中心に、
不動産仲介及び買取り事業を行っております。
◇一宮市出身の私は、元銀行系不動産売買仲介会社等に従事した経験があり、実績豊富です。
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