収益物件の売却時にかかる税金の種類とは？税金対策と確定申告の流れを解説

収益物件を売却する際には、さまざまな税金がかかる可能性があるため、あらかじめどのような税金がかかるのかを把握しておくことが大切です。
また、売却時に利益が発生すると、翌年に確定申告も必要になるため注意しましょう。
そこで、収益物件を売却した際に発生する税金の種類や対策、確定申告までの流れについて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件を売却した際に発生する税金の種類

アパートやマンションなどの収益物件を売却する際は、売却時と売却後にさまざまな税金がかかることがあります。
そのため、売却金のすべてが手元に残るわけではないことに注意が必要です。
ここでは、売却時に発生する税金の種類について解説します。

税金の種類①印紙税

収益物件の売買が成立すると、売主と買主それぞれが売買契約書を取り交わします。
その売買契約書に課される税金が印紙税です。
売買契約書に印紙を貼付することにより、間接的に印紙税を納付したことになります。
印紙税額は、売却金額により以下のように異なります。

• ●100万円超え500万円以下の場合：2,000円（軽減税率後1,000円）
• ●500万円超え1,000万円以下の場合：1万円（5,000円）
• ●1,000万円超え5,000万円以下の場合：2万円（1万円）
• ●5,000万円超え1億円以下の場合：6万円（3万円）
• ●1億円超え5億円以下の場合：10万円（6万円）

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書には、軽減税率が適用されます。
印紙税額は、税法改正で変更されることもあるため、売却時には国税庁のホームページで確認することをおすすめします。

税金の種類②登録免許税

収益物件に抵当権が設定されている場合は、その抵当権を抹消する際に登録免許税という税金がかかります。
登録免許税の税額は、土地と建物のそれぞれにつき1,000円です。
抵当権抹消登記は、専門的な知識が必要なため司法書士へ依頼するのが一般的です。
依頼する場合は、司法書士へ支払う報酬として3万円程度必要になることがあります。

税金の種類③譲渡所得税

収益物件を売却した際に売却益が発生した際に、その売却益（譲渡所得）に対してかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却時の売却益が大きいほど譲渡所得税は高くなり、不動産を所有していた期間によっても税率は異なります。
譲渡所得を求める際の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、収益物件を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などの費用のことです。
譲渡費用は、収益物件を売却する際にかかった費用で、測量費や仲介手数用などが該当します。
譲渡所得が計算できたら、譲渡所得税を算出します。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、前述したように不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315%となります。

収益物件を売却した際の税金対策

次に収益物件を売却した際に使える特例や、税金対策について解説します。

税金対策①事業用資産の買い換え特例を利用する

事業用の物件を売却して、一定期間内に買換資産を取得した場合、一定の要件のもと売却益の一部に対する課税が繰り延べされる特例です。
原則として、売却価格の20％もしくは、売却価格のうち買換資産の価額の80％を超える部分のみに課税される制度です。
売却価格より買換資産の取得金額が多い場合は、売却価格に20％を掛けた金額を収入金額として譲渡所得の計算をおこないます。
一方で、買い換えた金額のほうが少ない場合は、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計額を収入金額として計算します。
なお、この特例は、譲渡所得が非課税となるわけではなく、あくまでも繰り延べされる点に注意しましょう。

税金対策②確定申告時に青色申告をする

収益物件を売却して売却益が発生すると、確定申告をおこなわなければなりません。
その際は、白色申告ではなく青色申告にすることで、税金負担を減らすことができます。
白色申告の場合の基礎控除は一律38万円ですが、青色申告の場合は最大で65万円まで控除可能です。
また、家族が事業を手伝っている場合は、専従者としてその給与を経費にできるため、節税対策となるでしょう。

税金対策③売買契約書は1通のみ作成し印紙税を抑える

印紙税は、上記でご説明したように売却価格によって金額が大きく異なります。
通常、売買契約書は売主と買主それぞれ1通ずつの計2通作成するケースが多いです。
しかし、契約書は必ずしも2通作成する必要はなく、お互いが合意していれば1通のみ作成し、控えとして1通をコピーしておくことも可能です。
そうすれば印紙税は1通のみで済み、節税対策になります。
さらに2022年5月18日より電子契約も認められるようになったので、電子契約を用いれば印紙税は不要なため節税できるでしょう。

収益物件の売却から確定申告と税金の納付までの流れ

収益物件を売却し、売却益（譲渡所得）が発生すると、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
収益物件を売却してから税金を納付するまでの流れは以下のとおりです。

• ●収益物件を売却する
• ●税務署から「確定申告のお知らせ」が届く
• ●必要書類の準備
• ●確定申告の作成・提出
• ●税金の納付

収益物件を売却すると、税務署から「確定申告のお知らせ」が届きます。
譲渡所得がない場合は、利益が出ていないため申告は不要と回答し返送すれば済みます。
しかし、利益が出ている場合は確定申告をおこなわなければなりません。
なお、税務署からのハガキを返送しないと税務調査の対象となるため、必ず返送しましょう。
確定申告が必要な場合は、確定申告書や分離課税用の申告書などを準備します。
これらは、税務署や役所で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
また、添付書類として、登記簿謄本や物件購入時の売買契約書の写し、仲介手数料や印紙代の領収書なども用意しておきましょう。
必要書類が準備できたら、確定申告書を作成し税務署へ提出します。
なお、確定申告は国税庁のホームページ上で書類を作成し、そのままe-Tax（電子申告）を利用して申告することも可能です。
確定申告が済めば、税金の納付が必要です。
所得税を現金で納付する場合は、税務署もしくは金融機関の納付書を利用して納税します。
また、口座引き落としを希望する場合は、振替納税の手続きをすれば4月下旬頃に指定した口座から引き落とされます。
住民税は、自治体から送付されてくる納税通知書に従って一括か分納で納税する「普通徴収」か、毎月給料から天引きする「特別徴収」のどちらかを選択することが可能です。

まとめ

収益物件の売却時に売却益が発生すると、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。
売却価格によっては高額になるケースもあるため、あらかじめどのくらいの税金がかかるのか把握しておくと資金計画が立てやすくなるでしょう。
また、売却益が発生すると翌年の2月16日から3月15日に確定申告が必要になるため、忘れずおこないましょう。
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