亡くなった方の財産を継承するとき、相続放棄や相続登記という言葉を耳にした方も多いことと思います。
登記の内容次第では相続放棄ができなかったり、タイミングによって手続きの方法が通常と異なったりするため注意が必要です。
今回は相続登記と相続放棄の基礎知識をテーマに、相続放棄した方がいる場合の相続登記をする方法や、相続登記したあとに相続放棄はできるのかについて解説します。
一宮市や名古屋市、西尾張エリアで不動産相続を予定している方は、ぜひ参考になさってください。

相続登記と相続放棄の基礎知識

まずは、相続登記と相続放棄の基礎知識について解説します。

相続登記の基礎知識

相続登記とは、不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。
亡くなった方が土地や建物を所有していた場合、配偶者や子どもなどが継承することになります。
引き継いだあとは、所有権を移すための、所有権移転登記の申請が必要です。
相続が原因で生じた所有権移転登記は、相続登記と呼ばれます。

手続きの流れ

基礎知識の一つとして、手続きの流れについても知っておくと安心です。
相続登記の流れは、下記のようになります。

• ●遺言書の有無を確認し、ある場合はその内容に沿って財産を分割する
• ●ない場合は相続人を確定したり財産を整理したりする
• ●遺産分割協議をおこなう
• ●協議の内容に沿って登記したり法定相続分による相続登記をおこなったりする

遺産分割協議とは、財産の取得方法や割合について、相続人全員で話し合うことです。
有効な遺言書がない場合は、遺産分割協議にて不動産を継承する方を決めます。
取得する方が決まったら、所有権移転登記をおこないます。

相続放棄の基礎知識

相続放棄とは、すべての財産の取得を放棄することです。
土地や建物、自動車や預貯金などプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金といったマイナスの財産も継承できなくなります。
財産を所有している方が亡くなったことを知った日から、3か月以内に、家庭裁判所での手続きが必要です。
相続放棄が認められた場合、撤回はできなくなることを基礎知識の一つとして押さえておきましょう。
そのため、放棄するか否かは慎重に判断すべきです。

相続放棄を検討すべきケース

基礎知識として、相続放棄を検討すべきケースもチェックしておきましょう。

• ●マイナスの財産が多い場合
• ●トラブルに巻き込まれたくない場合

相続放棄しない場合、プラスの財産とマイナスの財産、両方を継承することになります。
つまり、不動産や預貯金から、借金を返済するということです。
プラスの財産とマイナスの財産を比べたとき、マイナスの財産のほうが多い場合があります。
そのような状態で財産を継承した場合、相続人の財産を減らすことになりかねません。
負債が多いときは、相続放棄を検討すべきといえます。
また、トラブルに巻き込まれたくない場合も同様です。
先述のとおり、遺言書がない場合は、遺産分割協議をおこなわなくてはなりません。
遺産分割協議は相続人となる方全員で実施する必要があり、誰か一人でも欠けた状態で話し合っても無効になります。
そのため、会ったことのない身内と顔を合わせることもあるでしょう。
話し合いがスムーズにいかず、遺産分割協議が長引いたりトラブルになったりする可能性も否めません。
身内同士での揉めごとを避けたい場合は、最初から相続放棄することも選択肢の一つです。

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相続放棄した方がいる場合に相続登記をする方法

続いて、相続放棄した方がいる場合に、相続登記をする方法について解説します。

通常の手続きとなにが違う？

相続放棄をした方がいる場合でも、通常の登記の方法とそれほど変わりはありません。
いくつか留意する点があるため、確認しておきましょう。

書類の提出が必要

通常の方法は、基本的な申請書類を準備し、法務局にて手続きをおこないます。
相続放棄をした方がいる場合、申請書類に加えて、相続放棄申述受理通知書または相続放棄申述受理証明書が必要です。
相続放棄申述受理通知書とは、相続放棄が認められたとき、家庭裁判所から受け取る書類となります。
すべての財産を放棄することが、認められた証明です。
登記を申請するときは相続放棄申述受理通知書が必要になるので、相続放棄した方に連絡し、コピーをもらっておいてください。
もし取得が難しい場合は、相続放棄申述受理証明書でも代用できます。

すべての財産の取得を放棄した方には登記の義務が生じない

相続放棄が認められると、その方は最初から相続人でなかったと判断されます。
そのため、相続登記の手続きをおこなう必要がありません。
不動産を相続したり、所有者になったりするわけではないからです。
ただし、土地や建物の管理義務は残ることになります。
相続権を持つ次の方が管理を開始するか、相続財産清算人（財産の管理や精算をおこなう方）が選任されるまで、維持管理に努める必要があります。

全員が相続放棄した場合は？

もし全員が相続放棄した場合、亡くなった方が所有していた財産は、最終的に国のものになります。
取得する方がいなければ、所有権を移転する必要もありません。
不動産を継承する方がいない場合は、財産の管理や精算をおこなう、相続財産清算人が各種手続きをおこないます。

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相続登記したあとに相続放棄はできるのか

最後に、相続登記したあとに、相続放棄はできるのかについて解説します。

相続放棄ができるケース

相続放棄ができるケースは、法定相続分による相続登記をした場合です。
法定相続分による相続登記は、申請が受理されたあとでもすべての財産の取得を放棄することができます。
それ以外の場合は、相続放棄できないため注意が必要です。

相続放棄できないケース

相続放棄できないケースは、遺言書や遺産分割協議で登記した場合です。
遺言書の内容に沿って分割したり、遺産分割協議で話し合ったりしたうえで取得した財産については、放棄することが認められていません。
なぜなら、相続放棄は財産を分割する前におこなう手続きだからです。
遺言書や遺産分割協議で財産を分ける行為は、法律上の処分行為に該当します。
処分行為とは土地や建物を売ったり、増改築したりすることです。
処分行為をおこなうと、その財産を相続したとみなされるため、放棄することができなくなります。

法定相続分による相続登記は処分行為に該当しない

法定相続分による相続登記は、処分行為に該当しないため、放棄できることになります。
法定相続分に沿って財産を分割した場合、遺言書や遺産分割協議は関係ありません。
そのため、一般的には保存行為と判断されます。
ただし、放棄はできるものの、相続放棄のあとに取得割合が変わることになります。
そのため、新たな持ち分で登記する、持分移転登記の手続きが必要です。

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まとめ

不動産を相続する予定の場合は、相続放棄と相続登記についての基礎知識をあらかじめ深めておくと安心です。
相続放棄をした方がいても通常の登記の方法とほとんど変わりませんが、提出する書類が増えるため注意なさってください。
法定相続分によって相続登記した場合は、そのあとでも放棄することができます。
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土地を相続する際に、相続税の支払いで悩む方は少なくありません。
現金や預金が少なく、「土地はあるけれど税金が払えない」というケースもあるでしょう。
そんなときに検討できるのが、相続税を分割して支払う「延納」という制度です。
この記事では、延納の条件やメリット・デメリット、手続きの流れについて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で土地を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

土地の相続税が支払えず延納したい！制度を利用できる条件は？

はじめに、延納とはなにか、利用できる主な条件について解説します。

延納とは？現金がなくても相続税を分割で支払える制度

被相続人が亡くなり一定額を超える遺産を相続したら、相続税を支払わなければなりません。
相続税の納付期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内です。
現金で一括納付が原則ですが、相続財産の大部分が土地などの不動産で、納税資金をすぐに用意できないケースも少なくありません。
そのような場合に利用できるのが「延納制度」です。
延納とは、相続税を一度に支払うのではなく、年賦（分割払い）で支払うことを認める制度をいいます。
一定の要件を満たせば、最長で20年かけて相続税を分割で納めることが可能です。

延納を利用できる主な条件

単に「お金が足りない」というだけで、延納制度を利用できるわけではありません。
国税庁が定める具体的な条件を満たす必要があり、主な条件は次のとおりです。
相続税の納付が困難であること
相続税の全額または一部を、金銭で一時に納付することが難しい事情がある場合に限られます。
たとえば、相続財産の大部分が土地や建物など換金に時間がかかる資産であるケースなどです。
担保の提供ができること
延納を希望する金額が100万円を超える場合、原則として担保の提供が必要です。
担保には、土地・建物・有価証券などが利用できます。
納付期限内に申請をおこなうこと
延納の申請は、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）までに税務署へおこなう必要があります。
期限を過ぎてからの申請は原則認められません。
これらの条件を満たしたうえで、税務署長の許可を受けると延納が認められます。
また審査の際には、申請書類の内容だけでなく、納税資金の見通しや担保の妥当性などもチェックされます。

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土地の相続税が支払えない！延納制度を利用するメリット・デメリットとは

続いて、延納制度を利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット①分割払いで負担を軽減できる

延納の最大のメリットは、多額の相続税をすぐに用意できない場合でも分割で支払える点です。
相続税は被相続人の財産総額に応じて課税されるため、土地や建物を含むと税額が高額になるケースも少なくありません。
とくに、相続財産の多くが不動産で現金が手元にない場合、期限内に一括納付するのは難しいでしょう。
延納を利用すれば、最長20年にわたって分割納付できるため、毎年の負担を分散できます。
たとえば、相続税が3,000万円発生しても、20年延納なら1年あたりの負担は150万円程度まで抑えられます。
これにより、急いで土地や建物を売却して資金を作る必要がなくなり、生活資金や事業継続への影響を最小限に抑えることが可能です。

メリット②土地などの資産を手放さずに相続できる

延納を活用することで、納税のために土地や建物を売却する必要がなくなる点も大きなメリットです。
不動産は現金化に時間がかかるうえ、相続税の納付期限までに買い手を見つけるのは容易ではありません。
売却を急ぐあまり、相場よりも安く手放してしまうリスクもあります。
延納が認められれば、相続した不動産をそのまま保有しながら、計画的に税金を支払うことが可能です。

デメリット①利子税の負担が発生する

延納を利用する際の注意点として、利子税の支払いが必要になる点が挙げられます。
利子税とは、分割で支払う期間に応じて課される「利息」のようなものです。
年ごとに利率が定められており、通常の延納（最長5年）の場合と、不動産を含む特例延納（最長20年）の場合とでは利率が異なります。
利子税は延納期間が長くなるほど総額が大きくなるため、結果的に支払う金額が一括納付よりも多くなることがあります。
延納を選ぶ際は、利子税を含めた総納付額を試算しておくことが大切です。

デメリット②担保提供や手続きの手間がかかる

延納のもうひとつのデメリットは、申請や担保設定に手間がかかる点です。
延納を希望する金額が100万円を超える場合、原則として担保の提供が必要です。
担保には土地や建物、有価証券などが利用できますが、税務署による審査があり、評価や書類準備に時間がかかります。
また、延納中は毎年の納付期限を必ず守らなければなりません。
遅延や未納があると許可が取り消され、一括納付を求められることもあることを理解しておきましょう。

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相続税の延納手続きの流れや必要書類は？

最後に、延納手続きの流れや必要書類について解説します。

延納手続きの流れ

延納手続きの流れは、以下のようなステップで進めます。
相続税の申告・納付額の確定
まず、相続財産の評価を行い、相続税の申告書を作成します。
この段階で、一括納付が難しい場合は延納の検討を始めましょう。
延納申請書類の準備
申告書の作成と並行して、延納申請書および必要書類をそろえます。
担保を提供する場合は、評価書や登記関連書類を取得し、担保の価値が延納金額を上回ることを確認します。
税務署への申請
相続税の申告書と同時に、延納申請書類一式を被相続人の住所地を管轄する税務署に提出します。
申請期限は相続開始から10か月以内です。
期限を過ぎると、原則として延納は認められません。
税務署による審査・許可
提出後、税務署が申請内容と担保価値を審査します。
内容に問題がなければ「延納許可通知書」が交付され、分割納付が認められます。
不備がある場合は修正や追加書類の提出を求められることもある、なるべく早めに対応しましょう。
延納の開始と納付スケジュールの管理
許可後は、決定された回数・金額・納付期限に従って、毎年納付をおこないます。
期限を過ぎると延納許可が取り消される場合があるため、納付スケジュールの管理は厳格におこなう必要があります。
もし延納中に担保物件を売却する場合や相続人に変更が生じた場合は、速やかに税務署へ報告しましょう。

延納手続きに必要な書類

延納を申請する際には、相続税の申告書に加えて「延納申請書」の提出が必要です。
申請書には、納付すべき税額や延納を希望する金額、分割回数、担保の内容などを記載します。
さらに、延納を希望する税額が100万円を超える場合や、延納期間が3年を超える場合には担保の提供が求められます。
担保にできるのは、土地や建物などの不動産、地方債や社債などの有価証券、預貯金などです。
これらを担保として差し入れる際には、資産の価値を証明するための書類（登記事項証明書など）も添付しなければなりません。
そのほか、申請には以下のような書類も必要です。

• ●延納申請理由書（延納を希望する理由を具体的に記載）
• ●担保物件の明細書
• ●担保提供者が相続人以外の場合は同意書
• ●担保物件に関する登記事項証明書や権利証コピー

書類に不備があると延納許可が下りない可能性があるため、税理士や専門家に確認してもらうと安心です。

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まとめ

土地を相続した際、現金が不足して相続税をすぐに支払えない場合は、「延納制度」を活用することで分割納付が可能です。
延納を利用すれば、最長20年にわたり多額の相続税を計画的に支払うことができ、土地を手放さずに済む点が大きなメリットです。
申請期限は相続開始から10か月以内のため、早めに準備を進め、必要書類や手続きを専門家に確認しながら確実に進めましょう。
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土地を相続する際、相続税の負担が大きく支払いが困難になるケースは少なくありません。
とくに評価額の高い土地を相続した場合、現金が不足して納税に苦慮することがあります。
そこで、土地の相続税が払えない場合の対処法や、融資を活用するメリット・デメリット、そして生前にできる相続税対策について解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で土地を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

土地の相続税が払えないときの対処法

土地の相続税が払えない状況に直面した場合、いくつかの有効な対処法があります。
それぞれの方法には特徴があり、状況に応じて適切な選択をすることが重要です。
ここでは、相続税が払えないときの対処法を解説します。

対処法①相続した土地を売却する

もっとも直接的な解決方法として、相続した土地そのものを売却して納税資金を確保する方法があります。
土地は流動性が低い資産ですが、売却によって現金化すれば相続税の支払いに充てることができます。
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内と定められているため、早期に売却活動を開始することが望ましいでしょう。
また、相続した土地を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、税制優遇措置を受けられる可能性があります。
具体的には「相続税の取得費加算の特例」により、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上、取得費に加算できます。

対処法➁延納制度を利用する

延納とは、相続税を分割払いにする制度で、現金での一括納付が困難な場合に税務署に申請して利用できます。
延納期間は相続財産に占める不動産の割合によって異なり、最長20年まで認められるケースもあります。
ただし、延納には年3.6～6.0%程度の利子税がかかる点に注意が必要です。
延納の許可を受けるためには、納税額が10万円を超えること、金銭での納付が困難な理由があることが条件です。
また、担保を提供すること（延納税額が100万円以下の場合は不要）などの要件を満たす必要があります。

対処法③金融機関から融資を受ける

銀行などの金融機関から相続税納税資金として融資を受ける方法もあります。
多くの金融機関では「相続税納税ローン」という専用の商品を提供しており、相続した土地を担保に入れることで借り入れが可能です。
融資の利率は延納の利子税よりも低いケースが一般的です。
審査には相続した土地の評価額や相続人の返済能力が重視され、通常は相続登記が完了していることが条件となります。
融資を受けることで、相続した土地を急いで売却する必要がなくなり、将来的な資産価値の上昇を期待できる利点もあります。

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土地の相続税を支払うために融資を受けることのメリット・デメリット

相続税の支払いのために融資を活用することには、メリットとデメリットの両面があります。
自身の状況に照らし合わせて、慎重に判断することが求められます。
ここでは、相続税の支払いで金融機関から融資を受けるメリットとデメリットを見ていきましょう。

融資を受けるメリット

金融機関から相続税を支払うために融資を受けるメリットには、以下の2つがあります。

• ●延納より低い利率
• ●将来的な資産の上昇が期待できる

融資を受ける最大のメリットは、延納制度と比較して金利負担が軽減される点です。
延納の利子税は年3.6～6.0%程度であるのに対し、銀行の相続税納税ローンは年2～4%程度の金利設定が一般的です。
仮に1,000万円を5年間借り入れる場合、金利差により数十万円から百万円以上の利息負担の差が生じる可能性があります。
また、融資を受けることで相続した土地を保有し続けることができるため、将来的な地価上昇による資産価値の増加を期待できます。
さらに、土地を賃貸に出すなどして収益を得ながら返済することも可能であり、資産運用の選択肢が広がるでしょう。

融資を受けるデメリット

金融機関から相続税を支払うために融資を受けるデメリットには、以下の2つがあります。

• ●担保の設定が必要
• ●返済期間の制約

融資を受ける際のおもなデメリットとして、相続した土地に抵当権などの担保を設定する必要がある点が挙げられます。
担保設定により、万が一返済が滞った場合には土地を失うリスクが生じます。
また、担保設定には登記費用や司法書士への報酬などの諸費用がかかり、これらは借入額とは別に用意しなければなりません。
相続した土地にすでにほかの担保が設定されている場合や、共有名義の土地である場合には、融資を受けることが困難になるケースもあります。
さらに、返済期間の制約がある点もデメリットといえるでしょう。
相続税納税ローンは一般的に返済期間が5～10年程度に設定されており、延納制度の最長20年と比較すると短期間での返済が求められます。
返済期間が短いということは、月々の返済額が大きくなることを意味し、相続人の家計に継続的な負担をかけることになります。
とくに収入が不安定な方や、ほかにも借入がある方にとっては、返済計画を慎重に立てる必要があるでしょう。
また、借入時には審査があり、相続人の年齢、収入、信用情報などが確認されるため、状況によっては融資を受けられない可能性もあります。

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生前にしておくべき土地の相続税対策と融資に頼らない方法

土地の相続税問題は、生前の準備によって大きく軽減できる可能性があります。
ここでは、生前にしておくべき相続税対策について解説します。

納税資金の確保を計画的におこなう

生前の相続税対策としてもっとも重要なのが、納税資金の計画的な確保です。
生命保険を活用する方法はとくに有効で、保険金は相続発生後すぐに現金化できるため、納税資金として利用しやすい特徴があります。
生命保険金には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠があり、相続税の軽減効果も期待できます。
また、年間110万円までの贈与には贈与税がかからないため、長期的に活用すれば大きな節税効果を得られるでしょう。

遺言書で財産分割の方針を明確にする

遺言書の作成は、相続をめぐるトラブルを防ぐとともに、相続税の納税をスムーズにする効果があります。
土地などの不動産は分割が難しい財産であるため、遺言書で分割方法や売却方針を明確にしておくことで、相続人が迅速に納税資金を確保できる可能性が高まるでしょう。
とくに複数の相続人がいる場合、誰が土地を相続するのかなどを明記しておくことで、相続発生後の混乱を防げます。

税理士に相談して最適な対策を講じる

相続税は複雑な税制であり、専門家である税理士に相談することで、最適な生前対策を講じることができます。
税理士は土地の評価額の算定、小規模宅地等の特例などの減額措置の適用可能性、生前贈与の活用方法など、個々の状況に応じた具体的なアドバイスを提供してくれます。
相続税に強い税理士を早めに選定し、定期的に相談しながら長期的な対策を立てることが、将来の相続をスムーズに進めるための鍵となるでしょう。

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まとめ

土地の相続税が払えない場合、売却・延納・融資という3つのおもな対処法があり、それぞれの状況に応じた選択が重要です。
融資は延納より低い利率というメリットがある一方で、担保設定や返済期間の制約というデメリットも理解しておく必要があります。
もっとも効果的なのは生前からの計画的な対策であり、納税資金の確保、遺言書の作成、税理士への相談を通じて、相続人が困らない準備を整えておくことが賢明といえるでしょう。
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不動産をはじめとする財産を親から子どもへ継承する方法は、相続と贈与の2つがあります。
贈与なら生前のうちに実行できるため、親や子どもの意向どおりに財産を継承できるでしょう。
ただし、そのあとにかかる贈与税に注意が必要です。
今回は贈与税とはなにか、親子間でかかるケースや非課税するためのポイントについて解説します。
一宮市や名古屋市、西尾張で親子間による不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

親子間の不動産売却で発生する可能性のある贈与税とは？

まずは、親子間の不動産売却による、贈与税とはなにか、課税方法とともに解説します。

贈与税とはどのような税金？

贈与税とは、個人間での財産の贈与で発生する、国税の一つです。
財産を渡した側ではなく、受け取った側に課税されます。
ここでいう個人間とは、他人同士だけでなく、親子間も含まれます。
不動産の名義を親から子に変更することも、贈与に該当するため、状況によっては税金がかかるでしょう。
贈与税には、相続税を回避することを防止する目的もあります。
相続が発生した場合、亡くなった方が所有していた不動産は、法定相続人が取得するのが一般的です。
財産の種類や量によっては、高額な相続税を支払うことになります。
そのため、生前に贈与すれば、いざ相続が発生しても継承する財産はありません。
そのような事態を防ぐために、生前贈与には、税金が課されることになっています。

課税方法1：暦年課税

課税方法の一つとしてまず挙げられるのが、暦年課税です。
暦年課税とは、1年間に受けた財産の合計額によって税額が決定する方法となります。
贈与税には基礎控除額が設けられており、その金額は110万円です。
つまり、親子間で1年間に受贈した財産の合計額が、110万円以下であれば非課税となります。
110万円をマイナスし、控除できなかった部分に対して贈与税がかかる仕組みです。
また、暦年課税ではあらかじめ決まった税率をかけて、贈与税額を算出します。
税率は10～55％まである累進税率となっており、贈与額の金額が大きいほど税率は高くなります。

課税方法2：相続税精算課税

課税方法の種類として、相続税精算課税も挙げられます。
相続税精算課税制度とは、親子間で贈与した財産の資産価値が、2,500万円までであれば贈与税が非課税になる制度です。
2,500万円を超えた部分に対しては、一律20％の税率をかけて、税額を計算します。
不動産は資産価値が高くなりやすい財産のため、納税の負担を回避できるでしょう。
ただし、相続が発生したとき、贈与を受けた財産を含めて相続税を計算しなければなりません。
相続時精算課税制度は、必ずしも節税につながらない制度ではないということです。
また、利用できるのは贈与者（財産を渡す方）が60歳以上の父母や祖母、受贈者（財産を受け取る方）が18歳以上の子どもや孫となります。
親子間で不動産売却を検討している場合は、どちらが適しているのかを考えることが大切です。

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親子間の不動産売却で贈与税がかかるケース

続いて、親子間の不動産売却で、贈与税がかかるケースについて解説します。

不動産の価値が110万円以上ある場合

かかるケースとしてまず挙げられるのが、不動産の価値が110万円以上ある場合です。
先述のとおり、贈与税には110万円の基礎控除額が設けられています。
そのため、110万円を超えなければ課税されません。
ここでいう110万円は、財産を受け取る側をもとに計算します。
1人の子どもが、父と祖父からそれぞれ110万円受け取った場合は、220万円に対して課税されるということです。

土地や建物の名義変更をしたとき

土地や建物の名義変更をしたときも、贈与税がかかるケースの一例です。
たとえば母が所有していた土地を、子どもの名義に変更した場合、無償で所有権が移転することになります。
贈与とみなされるため、子どもに納税義務が生じます。

子どもが親に資産価値の高い財産購入してもらった場合

贈与税がかかるケースとして、子どもが親に、資産価値の高い財産を購入してもらった場合も挙げられます。
不動産はもちろん、自動車や一人暮らし用のワンルームマンションなども同様です。
名義を子どもにしたとしても、親子間の贈与としてみなされます。
ただし、購入金額が110万円以下であれば税金はかかりません。

土地や建物を相場より安く譲り受けた場合

不動産を相場より安く譲り受けた場合も、税金がかかるケースの一つです。
親子間における不動産売却では、価格や契約条件を自由に決めることができます。
そのため「相場より安くしよう！」とお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、相場より著しく安い金額で譲り受けてしまうと、相場との差額に対して贈与税がかかります。
時価の80％以上であれば問題ないとされているものの、「著しい」の定義は定められていません。
贈与とみなされないためにも、価格設定は慎重におこなうべきといえます。

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親子間の不動産売却で贈与税を非課税にするためのポイント

最後に、親子間の不動産売却で、贈与税を非課税にするためのポイントについて解説します。

相続税精算課税制度を選択する

非課税にするポイントとしてまず挙げられるのが、相続税精算課税制度を利用することです。
先述のとおり、贈与税の課税方法には、暦年課税と相続税精算課税があります。
相続時精算課税制度は、2,500万円までの贈与であれば、特別控除として差し引くことが可能です。
2,500万円を超えた部分には、一律で20％の税率で、税金が計算されます。
非課税枠がとても大きいため、一時的な税負担を軽減するためには有効的です。
なお、相続時精算課税制度を利用する場合は、課税の有無に関わらず申告が必要となります。

教育資金の一括贈与制度を利用する

教育資金の一括贈与とは、親や祖父母から、子どもや孫への教育資金を非課税で贈与できる制度です。
子どもや孫1人につき、1,500万円までが非課税となります。
ただし、対象となるのは、30歳未満の子どもや孫です。
塾や習い事など、学校以外の教育資金については、500万円までが非課税となります。

住宅取得資金の非課税特例を利用する

住宅取得資金の非課税特例とは、マイホームを購入する子どもや孫に対して、金銭的な援助をするときに利用できます。
最大1,000万円が非課税となるので、安心して資金援助することが可能です。
ただし、マイホームの購入時期や住宅の性能、そのときの消費税率などによって非課税枠は異なります。
住宅の性能とは、省エネルギー住宅やバリアフリー設計、耐震性能などのことです。

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まとめ

贈与税とは、個人間での財産の贈与で発生する税金で、親子間での不動産売却も対象となります。
不動産の価値が110万円以上ある場合や財産の名義変更、相場より著しく安い価格で取引すると贈与税がかかる可能性が高いため注意が必要です。
相続税精算課税制度や教育資金の一括贈与制度、一括贈与の非課税枠を利用すると、税金の負担を抑えることができます。
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相続の発生時は、身内との話し合いや財産の名義変更など、さまざまなことに追われます。
そのなかで、遺産分割は相続とは何か違うのか、疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は遺産分割と相続とはなにか、それぞれの違いや遺産の分割方法について解説します。
一宮市や名古屋市、西尾張エリアで不動産を相続する方は、ぜひ参考になさってください。

知っておこう！遺産分割と相続とは？

まずは、遺産分割と相続とはなにかについて解説します。

遺産分割とは？

遺産分割とは、財産のわけ方を決定することです。
遺言書がある場合、一般的にはその内容に沿ってわけることになります。
もし遺言書がなければ、遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議とは、財産のわけ方や取得割合について、相続人全員で話し合うことを指します。
話し合った内容は、遺産分割協議書という書面に残したうえで、全員の署名と捺印が必要です。
なお、相続人となる方は下記のように、優先順位が決められています。

• ●常に相続人：配偶者
• ●第一順位：子ども・孫・ひ孫
• ●第二順位：両親・祖父母
• ●第三順位：兄弟や姉妹・甥や姪

配偶者は常に相続人となります。
もし配偶者が亡くなっている場合、第一順位、第二順位、第三順位という風に、相続権が移っていく仕組みです。

相続とは？

相続とは、亡くなった方が所有していた財産や権利を、相続人が引き継ぐことです。
ここで言う財産とは、不動産や預貯金だけでなく、下記のようなものも含まれます。

• ●自動車や絵画などの動産
• ●株式や有価証券
• ●損害賠償を請求する権利や賠償義務といった権利や義務
• ●賃借人や賃貸人などの地位
• ●未払いの税金や借金などのマイナスの財産

相続とは、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も継承することです。
遺産分割と相続は、法律上は相続と遺産分割を別物として区別しています。
相続の過程のなかに、遺産分割があるイメージです。
両者は混在しやすいですが、異なる意味を持つ手続きといえます。

相続の流れ

財産を所有している方が亡くなったとき、一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• ●遺言書があるか調べる
• ●相続人となる方が誰かを調べる
• ●財産を調査する
• ●遺産分割協議をおこない、話し合った内容を書面に残す

先述のとおり、遺言書がある場合、その内容に沿ってわけるのが一般的です。
ない場合は遺産分割協議をおこない、財産の分割方法やそれぞれの取得割合について話し合います。
遺産分割協議は、財産を取得する権利を持つ、すべての方が揃った状態でおこなわなくてはなりません。
誰か1人でも欠けた状態で話し合いがまとまっても、その協議は無効となります。
そのため、あらかじめ相続人となる方を調査する必要があります。
また、プラスの財産とマイナスの財産、それぞれどのくらいあるのかを調べることも重要です。
あとから分割対象の財産が発見された場合、遺産分割協議をやり直したり、見つかった財産のみを対象とした話し合いが必要になったりします。

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遺産分割と相続の違い

続いて、遺産分割と相続の違いについて解説します。

違い

先述のとおり相続とは、亡くなった方が所有していた財産や権利を、相続人が引き継ぐことです。
遺産分割とは、財産のわけ方を相続人同士で話し合い、決定することです。
遺産分割は、財産を取得する権利を持つ方が、複数名いる場合におこないます。
話し合いがまとまるまでのあいだ、亡くなった方が所有していた財産は、相続人同士の共有状態となります。
財産の共有とは、一つの財産に対して複数人の所有者がいる状態のことです。
不動産の場合、それぞれの持分割合に沿って権利を所有することになります。
複数人で共有している場合、全員の同意がないと、売却したり賃貸物件として活用したりといったことが難しくなります。
そのため、共有状態が長く続くことはあまり好ましくないでしょう。

相続するためにはまず遺産分割が必要

先述のとおり、相続の過程のなかに、遺産分割があります。
つまり、遺産分割のステップを経て財産を相続できるということです。
遺言書があれば、その内容に沿って、遺産分割をおこないます。
もし遺言書がない場合は、遺産分割協議が必要です。
協議がまとまったあと、財産をそれぞれの相続人が取得するための、名義変更の手続きをおこないます。

協議が必要ないケース

下記のような場合、遺産分割協議をおこなう必要はありません。

• ●亡くなった方が遺言書を作成していた
• ●法定相続人となる方が1人だった

亡くなった方が遺言書を作成していた場合、その内容に沿って財産をわけることになります。
そのため、遺産分割協議をおこなう必要はありません。
また、法定相続人となる方が1人だった場合も同様です。
不動産をはじめとするプラスの財産と、借金や未払いの税金などのマイナスの財産も継承することになります。

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相続における遺産分割の方法とは？

最後に、相続における遺産分割の方法について解説します。

指定分割

方法としてまず挙げられるのが、指定分割です。
指定分割とは、亡くなった方の遺志に沿って財産をわけることを指します。
遺言書に分割方法について記載がある場合、その内容に従います。
もし遺言の内容が法定相続分と異なっていても、遺言の内容に沿ってわけるのが原則です。
しかし、遺留分の請求が発生した場合は、この限りではありません。
遺留分とは、最低限の財産の取り分のことです。
たとえば遺言書に不公平な内容（すべての財産を長男に取得させるなど）が記載されていた場合、ほかの法定相続人は財産をなにも取得できなくなってしまいます。
そのようなときは、遺留分を請求することによって、最低限の財産を取得することが可能です。
また、財産を取得する権利を持つ方が全員納得していれば、遺言の内容に必ずしも従わなくても問題ありません。

協議分割

遺産分割の方法として、協議分割も挙げられます。
協議分割とは、遺言書がない場合に用いられる方法です。
全員で話し合いのうえ、財産をどのようにわけるか、割合や種類などを決定します。
内容は話し合いで決めるものの、法定相続分に沿って取得するのが一般的です。
それぞれの経済状況や生活状況なども考え、全員が納得するように協議することになるでしょう。

遺産分割がまとまらない場合はどうなる？

全員で話し合いを開始したものの、意見がまとまらず協議が長引くケースも少なくありません。
そのようなときは、調停や審判に進むことになります。
調停とは、調停員が当事者の意見が合うように調整したり、合意に向けた援助をおこなったりすることです。
審判は調停とは違い、さまざまな事情を考慮したうえで、審判による財産の配分をおこないます。
まずは調停をおこない、不成立だった場合は審判に移行するのが一般的です。
審判における判決が、全員の意見と異なる場合でも、その決定に従うことになるでしょう。
なお、調停と審判の申し立てをおこなう場所は、家庭裁判所です。

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まとめ

遺産分割とは財産のわけ方を決定することで、相続の過程のなかにある手続きです。
遺産分割は相続と混在しやすいですが、両者の特徴には違いがあります。
財産の分割方法には種類があり、遺言書の有無によって選ぶべき方法が異なります。
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マンションを相続する際に気になるのが、「相続税はどのくらいかかるのか」という点ではないでしょうか。
相続税の計算には、マンションの評価額を正しく把握することが欠かせません。
ただし、建物と土地では算出方法が異なり、令和6年からは評価基準にも改正が加えられています。
この記事では、マンションの相続税評価額の仕組みと計算方法を解説します。

マンションの相続税評価額の計算方法と令和6年改正のポイント

マンションを相続する際には、まず「相続税評価額」を正確に把握することが重要です。
ただし、評価額を単独で見ても、相続税額を直接求めることはできません。
相続税は、マンションを含めたすべての財産を合算し、そこから控除や負債を差し引いて初めて算出される仕組みになっています。
ここでは、相続税を計算する基本の流れと、マンション特有の評価の考え方、そして令和6年からの評価方法改正について解説します。

相続税を計算するには「遺産総額」の把握が必要

相続税は、被相続人の全資産（不動産・金融資産等）を合算し、負債・葬儀費用を差し引いた遺産総額を基準に算出します。
遺産総額には、マンションや現金、預貯金、株式、生命保険などが含まれ、そこから住宅ローンなどの負債や葬儀費用を差し引きます。
そのうえで、法定相続分や実際の分割割合に応じて各相続人の負担額を決めるのが基本的な流れです。
つまり、不動産の評価額は全体の一部に過ぎず、「相続税を正確に計算するにはマンション以外の資産も含めてトータルで算出すること」が大切です。

遺産総額が「基礎控除額」を超えると課税対象になる

相続税はすべての相続に課税されるわけではありません。
被相続人の遺産総額が基礎控除額を超える場合にのみ、相続税が発生します。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
たとえば、相続人が3人いる場合は「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」となり、遺産総額が4,800万円以下であれば相続税は課税されず、申告も不要です。
この「法定相続人」とは、民法上で定められた相続権を持つ方のことを指します。
人数を誤って数えると課税額に影響するため、正確な確認が欠かせません。

マンションの地と建物は別々に評価される

マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分を分けて計算します。
分譲マンションは「部屋を買っている」という印象がありますが、実際には専有部分だけでなく、敷地の共有持分も購入しています。
したがって相続時には、次のように評価を行います。

• ●建物部分：固定資産税評価額をもとに算出
• ●土地部分：持分割合（敷地権割合）で按分し、路線価方式などで評価

この2つを合算したものが、マンション全体の相続税評価額です。
所在地や構造、築年数などによって評価額が異なるため、正確な計算には専門家への確認が望まれます。

令和6年～マンションの相続税評価額に補正が導入

令和6年（2024年）1月1日以降、マンションの相続税評価額の算出方法が見直されました。
高層マンションを中心に、相続税評価額と市場価格の差が大きく、節税目的で利用される事例が増えたことが背景です。
これまで、一戸建て住宅の相続税評価額は市場価格の約6割程度でしたが、タワーマンションでは3〜4割にとどまるケースもあり、税負担の公平性が問題視されていました。
そのため令和6年以降は、区分所有マンションの建物・土地の双方に「区分所有補正」が適用されました。
対象はタワーマンションに限らず、中低層のマンションにも及びます。
この改正により、評価額が上がるケースが増える見込みです。
相続税額に影響する可能性があるため、最新の評価基準を確認し、早めの対策を検討しておくことが重要です。
このように、マンションの相続税評価額は「建物」と「土地」の2要素で構成されます。
次に、それぞれの計算方法について詳しく見ていきましょう。

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マンションの建物部分の相続税評価額（補正前）の計算方法

マンションを相続する際に最初に確認したいのが、建物部分の相続税評価額です。
現在は令和6年から補正が導入されていますが、ここでは改正前の補正前評価をもとに計算の仕組みを整理します。
建物部分の評価は土地と異なり、固定資産税評価額をもとにシンプルに求められます。

固定資産税評価額と同額が建物の評価額になる

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。
これは一戸建てやアパートと同じ考え方で、市区町村が行う評価に基づいて算出されます。
評価額は毎年4〜5月頃に送付される「固定資産税課税明細書」に記載されており、そこにある「家屋の評価額」がそのまま建物部分の相続税評価額になります。
紛失した場合は、市区町村で「固定資産評価証明書」を発行してもらうことで確認可能です。

専有部分と共用部分を合わせて評価する

固定資産税評価額には、専有部分だけでなく、共用部分も含まれています。
共用部分は区分所有者全員の共有財産となり、各住戸の持分割合に応じて按分されます。
そのため、建物全体の評価額の中にあらかじめ共用部分の持分が含まれており、相続税の計算で別途加算する必要はありません。

区分所有権として引き継ぐ建物の権利

マンションでは、各住戸を「専有部分」と呼び、その所有者を区分所有者といいます。
区分所有権には、自分の専有部分の所有権に加え、共用部分の共有持分も含まれます。
つまり、マンションの建物を相続するということは、専有部分＋共用部分の権利を一体として引き継ぐことを意味します。
建物の相続税評価額を確認したあとは、もう一つの要素である「土地（敷地権）」の評価を行いましょう。
両者を合算することで、マンション全体の相続税評価額が確定します。

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マンションの土地部分の相続税評価額（補正前）の算出方法

マンションを相続する際、意外と見落とされやすいのが土地部分（敷地権）の評価です。
建物と同じく土地にも評価額があり、これを正確に計算することで全体の相続税評価額が決まります。
ここでは補正前の算出方法を基準に、マンションの土地部分の評価手順を説明します。

土地部分は「持分割合（敷地権割合）」で按分して評価

マンションの土地部分の相続税評価額は、敷地全体の評価額×持分割合（敷地権割合）で計算します。
敷地はすべての区分所有者が共有しているため、各住戸の持分割合に応じて按分します。
持分割合は、登記事項証明書や売買契約書の「敷地権の割合」に「〇分の〇」として明記されています。

敷地全体の評価は「路線価方式」が基本

土地の評価方法は、一般的に路線価方式が用いられます。
路線価とは、国税庁が毎年発表する1㎡あたりの評価額で、
路線価×敷地面積（㎡）＝敷地全体の相続税評価額
という計算で求められます。
例：400千円×1,000㎡×（100/4,000）＝約1,000万円。
土地の形状や角地・奥行きなどによっては補正率が加わるため、評価時はこれらの条件も確認が必要です。

路線価がない地域は「倍率方式」で計算

一部の郊外地域では路線価が設定されていない場合があります。
その場合は、倍率方式を用いて「固定資産税評価額×倍率」で土地評価額を算出します。
地域によって採用方式が異なるため、国税庁の「財産評価基準書」または税務署で確認しておきましょう。

「地積規模の大きな宅地」の評価減が適用できるケース

敷地面積が広い中低層マンションなどでは、条件を満たせば「地積規模の大きな宅地」として評価減が適用されることがあります。
広い土地ほど利用効率が下がるという考え方に基づく制度で、評価額を下げられる可能性があります。
ただし、要件や計算は複雑なため、不動産会社や税理士に相談するのが安心です。
マンションの土地部分の評価は、「敷地全体の評価×持分割合」で決まり、路線価方式・倍率方式・評価減の可否によって結果が変わります。
建物と土地の双方を正確に評価することで、適正な相続税額を把握できるようになります。

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まとめ

マンションの相続税評価額は、「建物」と「土地」を分けて計算し、それぞれの評価を正しく合算することが重要です。
令和6年以降は評価方法が改正され、相続税額が変動する可能性もあります。
最新の路線価や評価基準を確認し、不動産会社や税理士など専門家と連携しながら、早めに相続対策を進めましょう。
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相続が発生すると、遺産の総額に応じて相続税が課されます。
しかし、すべての財産に税金がかかるわけではありません。
相続税には「非課税枠（基礎控除）」が設けられており、一定額までは課税対象外となります。
この記事では、不動産会社の実務経験をもとに、相続税の非課税枠とはなにか、その計算方法や基礎控除額のポイントについて解説します。

相続の非課税枠とは？相続税の基本と仕組み

相続の手続きを進めるうえで、まず理解しておきたいのが「相続税の非課税枠」です。
この制度は、相続した財産のうち一定の金額までは税金がかからないという仕組みで、相続税を軽減する基本となります。

相続税の非課税枠とは

「非課税枠」とは、相続人が受け取った財産のうち、相続税の課税対象から除外される部分を指します。
相続税を計算するには、まず相続財産の評価額をすべて合計し、そこから基礎控除額や各種控除制度を差し引く必要があります。
この差し引き後の金額がプラスの場合にのみ、相続税が発生します。
たとえば、相続財産が4,000万円で、基礎控除額が4,800万円だった場合、相続税の対象は「0円」です。
つまり、「相続＝税金がかかる」とは限らず、非課税枠の範囲内なら相続税は課されないのです。
この制度は、遺産の規模や家族構成に応じて税負担の公平を図る目的で設けられています。
高額な遺産にのみ課税し、一般的な家庭の相続では税負担を抑えるための仕組みといえます。

計算できない非課税財産もある

非課税枠と混同しやすいのが、税法上「計算はできません」とされる特別な非課税財産です。
具体的には、被相続人が加入していた生命保険金や死亡退職金のうち、それぞれ「500万円×法定相続人の数」までは非課税とされています。
生命保険金や死亡退職金が非課税とされているのは、被相続人の死亡によって遺族の生活が不安定になることへの配慮です。
生活保障や葬儀費用に充てられる性質が強いため、一定額までは税金をかけないよう定められています。
これらは基礎控除とは別枠で適用されるため、誤って合算しないよう注意が必要です。
不動産の場合は、居住用宅地や事業用地などに対して「小規模宅地等の特例」が適用されるケースもあります。
このような控除制度を併用することで、課税額を大幅に抑えることが可能です。

控除制度を理解し、賢く活用しよう

相続税の非課税枠を最大限に活用するには、控除制度の内容を理解しておくことが大切です。
基礎控除のほかに、配偶者控除・障害者控除・相次相続控除など、条件によって利用できる制度があります。
特に不動産を相続する際は、土地や建物の評価方法によって税額が変わります。
同じ面積でも、路線価や用途地域によって評価額が異なるため、不動産会社や税理士と連携して正確に把握することが重要です。
相続は一度きりの大きな手続きだからこそ、事前に制度を理解し、適切な判断をすることで税負担を最小限に抑えられます。

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相続税の非課税枠を左右する基礎控除額の計算方法

相続税の非課税枠の中心となるのが「基礎控除額」です。
この金額を正しく理解することで、相続税の有無や申告の必要性が明確になります。

基礎控除の計算式を押さえよう

相続税の基礎控除額は、次の計算式で求められます。
3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が3人いる場合は、「3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円」となります。
この金額が「非課税枠」として差し引かれるため、相続財産の合計額が4,800万円以下であれば、相続税の申告も納税も不要です。
ただし、相続税を計算するには、まず遺産総額を正確に評価する必要があります。
現金や預貯金だけでなく、不動産や株式、生命保険、車、貴金属などもすべて含めて算出します。

法定相続人の数がカギになる

基礎控除額は、法定相続人の人数によって変動します。
相続人が増えるほど控除額も増えるため、家族構成を正確に把握することが重要です。
たとえば、配偶者と子2人の場合は3人分が対象となり、控除額は4,800万円。
一方で、配偶者と子が1人だけなら3,600万円に減ります。
ここで注意したいのは、相続放棄をしても控除の算定には含まれるという点です。
つまり、放棄の有無にかかわらず、法定相続人としてカウントされるため、誤って控除額を少なく見積もらないよう気をつけましょう。
また、養子がいる場合は「実子がいるかどうか」で人数の扱いが変わります。
実子がいる場合は1人まで、いない場合は2人までを法定相続人として数えるのが原則です。
代襲相続が発生する場合も同様に人数へ含めます。

不動産の評価額が相続税を左右する

不動産を含む相続では、財産の評価額がそのまま相続税額に直結します。
土地の評価には「路線価方式」または「倍率方式」が用いられ、建物は固定資産税評価額をもとに算出します。
評価を高く申告しすぎると、その分課税額も増えてしまうため、正確な算定が重要です。
また、実際の評価では地形や接道状況、利用状況などを考慮して減額が認められるケースもあります。
たとえば、私道にしか面していない土地や形が不整形な土地は、評価額が下がることがあるのです。
不動産会社では、こうした個別条件を踏まえて適正な評価額を確認できるほか、相続時の資産評価や分割相談にも対応しています。
税理士と連携しながら、正確な金額の算出や相続税の負担軽減をサポートすることも可能です。
不動産を相続する際は、専門家の力を借りて適正な評価を行うことが、円滑で損のない相続につながります。

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相続税の基礎控除額計算のポイント

相続税の基礎控除を正しく適用するためには、いくつかの重要なポイントがあります。
中でも、「誰が法定相続人なのか」「順位はどうなっているのか」を理解することが欠かせません。

法定相続人とは

法定相続人とは、法律（民法）で定められた「相続できる立場の方」です。
一般的には、配偶者と子どもが最優先となり、子がいない場合は親、さらにいなければ兄弟姉妹が相続人になります。
これらの関係は、基礎控除額を算出する際の人数にも直接関係します。
たとえば、配偶者と子どもが相続人であれば、法定相続人は2人。
一方で、子どもがいない場合には、親が代わりに相続人となり、順位によって控除額が変わることがあります。

法定相続人の順位と範囲

相続の順位は、法律で次のように定められています。

• ●第1順位：子（直系卑属）
• ●第2順位：父母などの直系尊属
• ●第3順位：兄弟姉妹

配偶者は常に相続人となり、他の相続人の有無によって取り分（法定相続分）が変わります。
この順位を誤って把握してしまうと、基礎控除額の計算や分割協議に影響を及ぼすため注意が必要です。

順位が高い方のみ相続可能

相続では、順位が高い方のみ相続可能という原則があります。
たとえば、子どもがいる場合、親や兄弟姉妹は相続人にはなりません。
一方で、子どもが全員すでに亡くなっている場合は、その子（孫）が代襲相続人となります。
こうした関係を正しく整理しておくことで、「誰を法定相続人に含めて控除額を計算するか」を明確にできます。
また、養子がいる場合や相続放棄が行われた場合は、控除額に影響が出ることもあるため、事前の確認が欠かせません。
不動産を相続するケースでは、登記名義や持分割合にも関係するため、相続順位を正確に把握することが重要です。

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まとめ

相続税の非課税枠は、相続人の人数や財産の内容によって大きく変わります。
まずは、基礎控除額の計算方法と法定相続人の範囲を正しく理解することが大切です。
不動産を含む相続では、評価額や控除制度の使い方次第で税額が大きく変わるため、早めに不動産会社や税理士へ相談し、最適な対策を立てましょう。
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相続を検討する際にまず考えたいのが、現金と不動産のどちらで受け取ると得かという点です。
相続税負担を抑えやすいことから、不動産での相続に注目が集まる一方で、管理や分割の難しさにも注意が必要です。
本記事では、現金と不動産それぞれの相続における特徴や税制上の違いを解説します。

相続するなら現金より不動産が得！その理由は？

同じ価値の遺産でも、「現金より不動産の方が有利」と言われることがあります。
その理由は、相続税の計算方法と評価基準の違いにあります。
現金はそのままの金額で評価されますが、不動産は「時価の70％程度」で評価されることが多く、結果的に課税額を抑えられるのです。

相続税評価額は時価より低く算出される

不動産の相続税評価は、土地は路線価（時価の80％程度）、建物は固定資産税評価額（時価の50〜70％）を基準に評価されます。
これらは実際の売買価格（時価）より低く設定されることが多いため、同じ1億円の資産でも、現金より不動産の方が評価額が低くなるのが一般的です。
結果として、相続税の課税対象額が圧縮され、相続税額を抑えることができます。

相続税の計算の仕組みと「さらに減額」できる要素

相続税は、課税遺産総額（＝遺産の評価額−基礎控除額）を法定相続分で按分し、累進税率を適用して計算します。
評価額が低いほど課税対象が小さくなるため、不動産はもともと節税効果が出やすい資産といえます。
さらに、居住用や事業用として利用していた土地であれば、「小規模宅地等の特例」を活用することで評価額を大幅に減額できるでしょう。
たとえば、被相続人（亡くなった方）が居住していた自宅を子どもが相続し、そのまま住み続ける場合、「特定居住用宅地等」として最大330㎡まで80％の減額が認められます。

現金より不動産が「得」になる理由

現金は額面通りに評価されるため、どんなに工夫しても評価額を下げることはできません。
一方、不動産は評価基準が実際の市場価格より低く設定されているうえ、小規模宅地等の特例を併用すればさらに減額が可能です。
この点が「相続するなら不動産の方が得」と言われる最大の理由です。
ただし、不動産を複数の相続人で共有する場合や、維持管理費・固定資産税がかかる点には注意しましょう。
節税効果は高くても、流動性や家族の意向によっては現金の方が適している場合もあります。

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相続財産を「不動産」で受け取るメリット・デメリット

相続財産を不動産で受け取ることには、現金にはない節税効果がある一方で、分割や売却の面で注意すべき点もあります。
ここでは、不動産相続の主なメリット・デメリットを整理します。

メリット①不動産の評価額は時価よりも低くなるため相続税額を抑えられる

不動産を相続する場合の相続税は、課税遺産総額（遺産評価額−基礎控除）を法定相続分で按分し、累進税率で計算します。
この評価額は実際の市場価格（時価）より低く設定されるため、現金相続よりも課税額を抑えやすい点が特徴です。
たとえば、時価1億円の土地を相続する場合、評価額は7,000〜8,000万円程度となるケースが一般的です。
つまり、同じ1億円でも、現金を相続するより不動産を相続した方が相続税負担は少なくなります。
さらに、建物部分についても固定資産税評価額を基準にするため、全体として課税評価が低く抑えられます。

メリット②小規模宅地等の特例によって節税できる

小規模宅地等の特例の活用により、用途区分に応じて評価額を大幅に減額できます。
この制度を利用すると、土地の用途区分に応じて評価額を大幅に減額できます。
区分ごとの主な内容は以下の通りです。

• ●特定居住用宅地等：最大80％減額（330㎡まで）
• ●特定事業用宅地等：最大80％減額（400㎡まで）
• ●貸付事業用宅地等：最大50％減額（200㎡まで）
• ●特定同族会社事業用宅地等：最大80％減額（400㎡まで）

条件を満たせば非常に大きな節税効果を得られるため、不動産を相続する際は、この特例が適用できるかどうかを必ず確認しましょう。

デメリット①複数人で相続した場合は全員の同意がないと売却できない

不動産を複数人で共有相続した場合、売却するには相続人全員の同意が必要です。
たとえば兄弟3人で土地を相続した際、1人でも「売りたくない」と反対すれば、その不動産を売却することはできません。
どうしても意見がまとまらない場合は、自分の持分だけを第三者に売却する方法もありますが、残り持分との権利調整コストが発生し買い手が限定されるため、価格が下がりやすい傾向があります。
相続前から「不動産を売却するのか、誰が引き継ぐのか」を家族で話し合っておくことが大切です。

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相続財産を「現金」で受け取るメリット・デメリット

遺産を相続する際、「現金で受け取るか」「不動産で受け取るか」で、手続きの手間や税金の負担は大きく変わります。
現金は分けやすく管理も簡単ですが、節税効果では不動産に劣る点を理解しておきましょう。

メリット①遺産分割協議を平等に行える

相続財産を受け取る際には、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、財産の分け方を決めます。
不動産は価値が大きく分割が難しいため、相続人の間で意見が食い違うこともあります。
その点、現金は1円単位で分けられるため、公平に分配しやすいという点が大きなメリットです。
相続人が多い場合でもトラブルになりにくく、納税資金の確保や一時金の支払いなど、タイムラインが明確な場面でも手続きが進めやすくなります。

メリット②不動産管理の手間を省ける

不動産を所有していると、毎年の固定資産税や修繕費など、維持管理に手間と費用がかかります。
一方で現金を相続すれば、そうしたコストが一切発生せず、受け取った時点で自由に使えるというメリットがあります。
生活費や教育費、投資資金など、使い道を柔軟に決められる点も魅力です。
特に、相続した不動産が遠方にある場合や、管理を任せる人がいない場合は、現金相続の方が現実的といえます。

デメリット①税負担が大きくなりやすい

現金を相続する場合、評価額は額面と同じ金額で計算されます。
たとえば1,000万円の現金を相続すれば、そのまま1,000万円が相続税の課税対象となります。
一方、不動産は時価より低く評価されるうえ、小規模宅地等の特例を使えば最大80％の減額も可能です。
そのため、現金相続は不動産相続に比べて税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。
また、現金はすぐに使える資産であるため、使途や予算を遺産分割協議書や家族会議で合意しておくと、無計画な消費を防げます。

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まとめ

相続では、節税効果を重視するなら不動産、管理や分割のしやすさを重視するなら現金が有利です。
不動産は時価より低く評価され、特例を使えばさらに減額できますが、管理や分割の手間もあります。
一方、現金は分配が簡単で管理も容易ですが、課税評価額がそのままのため節税効果は期待できません。
どっちが得かは、家族構成や資産内容によって異なるため、不動産会社や税理士など専門家に相談し、自分に合った相続対策を早めに検討しましょう。
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財産を所有している方が亡くなったとき、相続人となる方が財産を取得するのが一般的です。
しかし、状況によっては法定相続人となる方が相続できないケースも実は珍しくありません。
そのようなケースを、代襲相続と呼びます。
今回は代襲相続とはなにか、該当するケースや範囲について解説します。
一宮市や名古屋市、西尾張で不動産相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

代襲相続とは？

代襲相続とは、亡くなった方の孫や甥、姪などが相続人となることです。
本来相続は発生した場合、亡くなった方が所有していた財産は、配偶者や子どもが財産を取得することになります。
しかし、配偶者や子どもが、すでに亡くなっていたり何らかの理由で取得できなかったりする場合があります。
そのようなときは相続権を失っているため、その子どもが本来の相続人に変わって、地位を引き継ぐことになるでしょう。
たとえば祖父が亡くなった場合、祖父の財産を継承するのは配偶者である祖母や、その子どもである父や母です。
父や母が祖父より早く亡くなっている場合、代襲相続が発生します。
高齢化社会が進む日本において、子どもが先に亡くなるケースも珍しくありません。
孫や甥、姪などが相続人となるケースは今後増える可能性があるため、代襲相続とはどのようなものなのか理解を深めておく必要があります。
なお、代襲相続で財産を取得する権利を持つ方のことを、代襲相続人と呼びます。

取得割合はどのくらい？

代襲相続とは、本来財産を取得する権利を持つ方が亡くなった場合に、用いられる制度です。
その人に代わって、土地や建物を継承することになります。
つまり、本来相続人となる方の法定相続人を、そのまま引き継ぐということです。
継承する方が複数人いらっしゃる場合は、その人数に応じて均等に分割します。

知っておきたいポイントとは？

代襲相続とは、一般的な相続に比べて遺産分割や手続きが複雑になります。
そのため、あらかじめ知っておきたいポイントを、下記にまとめました。

• ●財産を取得する権利を持つ方が増えた場合でも継承する分が減る訳ではない
• ●遺留分が認められない場合がある
• ●遺言の内容は適用されない

先述のとおり、代襲相続とは、本来相続人となる方の法定相続人を、そのまま引き継ぐ制度です。
そのため、代襲相続人が突然現れた場合でも、ほかの方の取得分が少なくなることはありません。
遺留分が認められない場合があることも、ポイントの一つです。
遺留分とは、最低限の財産の取り分のことで、亡くなった方の兄弟や姉妹以外のみの方に認められています。
甥や姪の場合、遺留分を請求することができないことを、念頭に置いておいてください。
また、遺言の内容は適用されないことにも注意が必要です。
遺言書は、遺言書を作成した方より、先に財産を受け取る方が亡くなった場合、効力を失うことになります。
祖父が亡くなったあと、配偶者やその子どもである親が亡くなっているのであれば、祖父が作成した遺言書は無効です。
代襲相続とは、本来相続人となる方の地位を引き継ぐことになるので、同様の扱いとなります。

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代襲相続とはどのようなケースで発生する？

続いて、代襲相続とは、どのようなケースで発生するのかについて解説します。

相続人となる方が亡くなっている場合

発生するケースとしてまず挙げられるのが、相続人となる方が亡くなっている場合です。
亡くなった方の配偶者は、常に相続人となります。
そのほかにも、亡くなった方の両親や子ども、兄弟、姉妹にも、不動産をはじめとする財産の取得権利があります。
相続人となる方が亡くなっている場合、代襲相続となるのが一般的です。

相続欠格となっている

相続欠格となっている場合も、該当するケースとなります。
欠格とは、何らかの事情によって、財産を取得する権利が剥奪されている方のことです。
主な事由として、下記が挙げられます。

• ●財産を所有している方を、死亡させたりその手助けをしたりした
• ●財産を所有している方に対し、詐欺や脅迫で遺言書の撤回や書き直しなどをおこなった

財産を所有している方だけでなく、先順位の相続人を死亡させた場合も同様です。
遺言書の作成時、脅したり不当な干渉をおこなったりして、自分に有利になるように遺言書を書かせた場合も欠格事由に該当します。
上記のような行為をおこなった方は、亡くなった方の意思に関係なく、相続権が剥奪されることになります。

相続廃除となっている

相続廃除となっている場合も、代襲相続となるのが一般的です。
相続廃除に該当する例として、下記が挙げられます。

• ●財産を所有している方に対して虐待や侮辱をした
• ●借金をしたり亡くなった方のお金を浪費したりなど、著しい非行をおこなった

上記のような行為がある場合、亡くなった方が家庭裁判所に申し立てをおこないます。
申し立てが認められた場合、その方の相続権は剥奪されます。

代襲相続が発生しないケースとは？

代襲相続とは、本来相続人となる方が亡くなっていたり、欠格事由や廃除事由に該当したりしている場合に用いられる制度です。
しかし、亡くなった方の祖父母が存命のケースがあります。
このようなケースは、代襲相続とは異なるため適用されないことになります。
また、相続放棄があった場合も同様です。
相続放棄では最初から相続人ではなかったと判断されるため、財産を取得する権利も生じません。

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代襲相続では相続人の範囲も限られている？

最後に、代襲相続人の範囲について解説します。

直系卑属が死亡した場合の範囲

亡くなった方の子どもが亡くなっている場合、代襲相続人となるのは孫です。
もそ孫も亡くなっている場合、亡くなった方のひ孫にあたる方が対象となります。
直系卑属が死亡したケースにおいては、直系卑属が連続する限り、代襲相続が続くことになるでしょう。
その分、相続人の範囲も広くなります。

兄弟姉妹が死亡した場合の範囲

兄弟姉妹が死亡した場合、甥や姪が対象となります。
このケースにおいて、代襲相続の範囲はここまでです。
甥や姪の子どもが、代襲相続人となることはありません。
その理由は、甥や姪の子どもまで範囲が及ぶ場合、関係性が遠いと判断されるからです。
甥や姪との家族のつながりが証明できたとしても、その子どもとなると、関係性が薄くなってしまいます。

胎児

胎児も、代襲相続人の範囲に含まれます。
すでに生まれたものと判断されるためです。
そのため、お腹のなかに赤ちゃんがいる場合、代襲相続人となる可能性があります。
ただし、死産の場合は適用されないので注意が必要です。

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まとめ

代襲相続とは、本来相続人となる方がすでに出に亡くなっている場合に、亡くなった方の孫や甥などが相続人としての地位を取得することです。
発生するケースとして、相続人となる方が亡くなっている場合や欠格に該当する場合などが挙げられます。
代襲相続人となる範囲は、直系卑属が死亡した場合や兄弟姉妹が死亡した場合で異なり、お腹のなかにいる赤ちゃん（胎児）にも適用されます。
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相続を円滑に進めるためには、まず「どの財産をどのくらい持っているか」を正確に把握することが大切です。
財産内容を把握していないと、思わぬトラブルや税金の負担が生じ、相続手続きが滞ってしまう可能性があります。
そこで今回は、相続財産の調査方法や専門家に依頼するメリットについて解説します。
一宮市・名古屋市・西尾張で相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

相続において財産調査が重要な理由は？

相続が発生したら、まず取り掛かるのが財産調査です。
ここでは、相続財産調査の概要とその重要性について解説します。

相続財産調査とは

相続財産調査とは、被相続人が遺した財産をすべて洗い出し、正確な財産額を確定させる作業です。
このとき、プラスの財産だけでなく、借金や未払金などのマイナス財産も確認する必要があります。
相続財産調査の対象は以下のとおりです。

• ●不動産
• ●現金・預貯金
• ●株式・投資信託
• ●借金・未払金

調査方法には、自分でおこなう方法と専門家に依頼する方法があります。
自分で調べる場合は数千円～数万円、専門家に依頼すると10万円～30万円ほどかかります。
時間と手間はかかりますが、財産調査は相続放棄や遺産分割協議、相続税申告など、正確な判断の基礎となる重要な作業です。

調査の重要性

財産調査を十分におこなわないと、いくつかのリスクが生じます。
たとえば、遺産分割協議の後に未確認の財産が見つかると、協議のやり直しを検討しなければなりません。
また、相続放棄を検討する際に正確な財産状況が把握できていないと、不利な判断をしてしまい損をする可能性もあります。
さらに、相続税申告で財産の記載漏れがあると、過少申告加算税や延滞税が課されるリスクがあります。
こうしたリスクを回避するためには、相続財産の調査が欠かせません。
なお、相続税の申告は被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内におこなう必要があります。
相続放棄の申請期限は、自分に相続権があることを知った日から原則3か月以内です。

調査のタイミングと期間

相続財産調査は、初七日が終わったころから開始するのが理想です。
通常、調査には1〜2か月程度かかるため、余裕をもって取り掛かることが大切です。
早めに調査を始めることで、相続放棄や相続税申告など、各手続きの期限に余裕をもって対応できます。

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自分でもできる？相続財産調査をおこなう方法

前章でも触れたように、相続財産調査には自分でおこなう方法と専門家に依頼する方法があります。
財産が把握できており量が少ない場合は、専門家に依頼しなくても比較的スムーズに調査を終えられるでしょう。
しかし、財産のなかに不動産が含まれていたり財産の量が多かったりする場合は、手続きが複雑化するため専門家に依頼することをおすすめします。
ご自身で調査を進められるかどうか判断するためにも、まずは調査方法を確認しておきましょう。

預貯金の調べ方

はじめに、被相続人が取引していた金融機関を特定します。
通帳やキャッシュカードのほか、郵便物や日記、パソコンの情報も手がかりになります。
取引金融機関が特定できたら、通帳の記帳で亡くなった時点の残高を確認しましょう。
通帳がない場合は、500円～1,000円ほどで残高証明書を発行してもらえます。
発行まで1～2週間かかることが多いので、余裕をもって早めに手続きを進めると安心です。

不動産の調べ方

遺品の中から下記の手がかりを探し出し、不動産の地番と家屋番号を特定します。

• ●固定資産税の納税通知書
• ●登記済権利証（登記識別情報）
• ●預金通帳の取引履歴
• ●日記・手帳・エンディングノートなど
• ●パソコン・スマートフォンの情報

遺品から手がかりが得られない場合は、所在地の市町村役場で名寄帳を申請します。
名寄帳とは、市区町村が管理している不動産の所有者名や地番・家屋番号などを一覧にした帳簿のことです。
地番・家屋番号が判明したら、法務局で登記事項証明書を申請し、権利情報を確認します。
情報を入手したら、目的に応じて評価額を算出しましょう。
遺産分割では主に実勢価格、相続税申告では路線価方式や固定資産税評価額を用いるのが一般的です。
正確な評価額を出したい場合は、専門家に依頼することも検討しましょう。

借金の調べ方

相続財産調査では、プラスの財産だけではなく、マイナスの財産も把握する必要があります。
まず契約書や請求書などで借入先を特定し、信用情報機関にも開示請求をして漏れがないか確認しましょう。
借入先が判明したら、借入金残高証明書を発行してもらい、死亡時の残高を把握します。
金融機関とやり取りする際は返済の約束をせず、「相続財産の調査を進めている」とだけ伝えるようにしましょう。

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相続財産の調査は専門家へ依頼したほうが良い理由

財産調査は自分でもできますが、基本的には専門家へ依頼することをおすすめします。
ここからは、相続財産調査を専門家に依頼したほうが良い理由を解説します。

手間と時間がかかる

相続財産調査は自分でおこなうことも可能ですが、財産の量や種類が多い場合は手間と時間がかかります。
預貯金や不動産、株式など多岐にわたる財産をすべて把握するには、取引履歴や契約書、登記情報などを一つひとつ確認する必要があります。
登記事項証明書の取得や借入金の確認といった手続きは平日の昼間しか対応できず、仕事や家庭の事情と両立させるのが難しいこともあるでしょう。
また、調査中の書類の取り違いや漏れがあると、後で手続きのやり直しやトラブルにつながるリスクもあります。
このような作業負担を軽減し、正確かつ効率的に調査を進めるためには、専門家に依頼することが有効です。
専門家は複雑な財産の把握や必要書類の取得を代行できるため、時間の節約になるだけでなく、手続きミスや調査漏れのリスクも減らせます。
費用はかかりますが、効率良く正確に調査を進めたい方は専門家に依頼することをおすすめします。

財産調査は2か月以内に完了させるのが望ましい

相続手続きを円滑に進めるためにも、相続財産調査はできるだけ早めに取りかかることが重要です。
相続放棄や相続税申告には期限が設けられており、調査が遅れると手続きに間に合わなくなる可能性があります。
相続放棄は、相続人が自分に相続権があることを知った日から原則3か月以内に家庭裁判所へ申し立てなければなりません。
また相続税の申告は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内におこなう義務があります。
そのため、初七日を過ぎたころから調査を始め、通常1か月から2か月程度で財産の全容を把握しておくことが望ましいです。
ミスなくスピーディーに調査を終えるためにも、財産調査は専門家に依頼したほうが良いといえるでしょう。

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まとめ

相続財産調査は、相続放棄の判断だけでなく、遺産分割協議などその後の手続きを円滑に進めるために必要です。
プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含めて正確に洗い出す必要があり、調査は複雑で手間がかかります。
自分で調査をおこなうことも可能ですが、時間や労力の負担を減らし、相続人同士のトラブルを防ぐためには、専門家へ依頼する方法が安心といえるでしょう。
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